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    不符合规划或未报消防的房屋租赁问题七大司法裁判要点

    CQLSW.NET   2018-10-28   信息来源:无讼阅读   作者:苌乐
    核心提示:东升公司在将案涉房屋租赁给烟台振华公司时,存在未按照建设工程规划许可证的规定建设的情形。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设”,案涉《租赁合同》应认定为无效。

    一、违反规划,或未按照建设工程规划许可证建设的房屋用于出租的,《租赁合同》无效。

    【案例】淄博振华百货有限公司与新东升置业集团有限公司(原淄博东升房地产开发有限公司)房屋租赁合同纠纷二审民事判决书,审理法院:最高人民法院,案号:(2015)民一终字第397号,案由:房屋租赁合同纠纷。

    【法院裁判观点】

    东升公司在将案涉房屋租赁给烟台振华公司时,存在未按照建设工程规划许可证的规定建设的情形。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设”,案涉《租赁合同》应认定为无效。

    【相关法律规定】《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条第一款规定:“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的,建设单位不得组织竣工验收。”第六十四条规定:“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的,由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的,限期改正,处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的,限期拆除,不能拆除的,没收实物或者违法收入,可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”(案例见:周小菊与重庆市北碚区萍丰食品经营部房屋租赁合同纠纷申诉民事裁定书,审理法院:重庆市高级人民法院,案号:(2015)渝高法民申字第01988号,案由:房屋租赁合同纠纷,裁判日期:2016-12-29)

    《中华人民共和国合同法》第五十六条规定:“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。”(案例见:武宁县天顺置业有限公司与江西省美江工贸有限公司房屋租赁合同纠纷申诉、申请民事裁定书,审理法院:最高人民法院,案号:(2016)最高法民申963号,案由:房屋租赁合同纠纷,裁判日期: 2016-06-30)

    二、改扩建的建筑用于出租,出租人应于签署《租赁合同》前尽到充分的告知说明义务。如在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。

    【案例】北京京海杰物业管理有限公司上诉杭州华三通信技术有限公司等房屋租赁合同纠纷一案,审理法院:北京市第一中级人民法院,案号:(2016)京01民终5517号,案由:房屋租赁合同纠纷,裁判日期:2016-11-08。

    【法院裁判观点】

    关于华三公司是否提前知晓诉争房屋存在加改扩建面积的问题。华三公司、京海杰公司、永创兴业公司以及易丰行公司之间往来邮件显示,华三公司在签订合同前已经通过电子邮件往来获悉涉案房屋规划审批备案、实际面积组成及加改扩建等情况。且本案所涉租赁标的巨大,华三公司在合同签约前应知悉涉案房屋及建设审批情况,在合同签订时应当对相关权属证明材料进行审核。综上,本院认定华三公司在签订《物业租赁合同》前及装修改造前已知晓诉争房屋存在加改扩建面积的情况。

    就涉案物业消防备案及装修手续办理问题,法院先后向北京市海淀区消防支队工程审核科、北京市规划委员会海淀分局执法大队、海淀区建设委员会工程科进行调查核实,并确认:2012年11月1日之前,消防竣工验收备案通过网络进行,消防审核部门仅以随机抽查的方式对相关项目进行审查,即进行备案不当然等于符合审查要求;在原有备案规模基础上进行加改扩建,需要再行进行消防备案和验收;建筑物消防、装修报审手续的办理以获得规划审批为前提;本例工程现有实际面积与原规划许可面积相差巨大,其加改扩建应获得规划许可并办理施工许可证;符合补办规定的可在缴纳罚款后补办规划手续。

    关于加改扩建面积是否导致华三公司根本无法使用诉争房屋并能否构成京海杰公司根本违约。据本院查明的事实,本案诉争房屋现已通过消防验收备案并投入使用,并不存在华三公司所主张的无法进行消防验收备案的情形。综上,华三公司以京海杰公司构成根本违约为由要求解除合同,没有事实和法律依据。

    华三公司能否单方行使合同解除权从而解除《物业租赁合同》。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的,当事人可以解除合同。京海杰公司与华三公司签订《物业租赁合同》系双方真实意思表示,内容未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,对双方具有约束力。当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

    当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议,但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的,人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间,在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的,人民法院不予支持。

    本案中,华三公司并不具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件,无权单方解除合同,且京海杰公司在收函后立即提出异议不同意解除合同,因此华三公司向京海杰公司发出解除合同的通知,并不能因为京海杰公司未在三个月内提起诉讼或仲裁而使得合同解除发生效力,故一审法院认定《物业租赁合同》在京海杰公司收到华三公司解除合同的通知时即解除系错误认定,本院予以改正。

    【相关法律规定】《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。

    三、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定:房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。

    【案例】赵克军诉陈琳房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书,审理法院:上海市第一中级人民法院,案号:(2017)沪01民终10439号,案由:房屋租赁合同纠纷,裁判日期:2017-10-27。

    【法院裁判观点】根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定,房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。上诉人与被上诉人就系争房屋签订的《饭店转租合同》虽被认定为无效,但被上诉人已实际向上诉人交付系争房屋,上诉人也实际占用系争房屋进行经营,则上诉人占用系争房屋期间在事实上所获得的利益,应返还被上诉人。转租合同中约定的租金,系上诉人与被上诉人就占用系争房屋利益协商一致的结果,以此计算被上诉人房屋占有使用费的损失,应属合理,故被上诉人有权要求上诉人参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。

    四、未报消防的建筑用于出租,适用属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项规定“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的,导致租赁房屋无法使用,承租人请求解除合同的,人民法院应予支持。”但应注意,未经消防验收合格,违反《中华人民共和国消防法》,承租人有权解除合同,不必然导致租赁合同无效。

    【案例】陕西嘉亨实业发展有限公司租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书,审理法院:最高人民法院,案号:(2016)最高法民申818号,案件类型:民事,案由:租赁合同纠纷,裁判日期:2017-04-06。

    【法院裁判观点】

    关于案涉租赁合同的效力。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定:合同法第五十二条第五项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定。

    本案中,案涉租赁房屋至今未经消防验收合格,违反《中华人民共和国消防法》的相关规定,属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项规定的“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的,导致租赁房屋无法使用,承租人请求解除合同的,人民法院应予支持”的情形,并不导致案涉《租赁合同》无效。

    至于东大万尚主张的案涉房屋未按照建设工程规划许可证的规定建设,属于违章建筑,租赁合同无效的问题。原审查明,东大万尚承租的租赁区域范围,在2009年5月7日西安市规划局颁发的西规建字第(2009)062号《建设工程规划许可证》载明的范围之内,故其主张案涉租赁房屋系未按照建设工程规划许可证的规定建设,属于违章建筑,租赁合同无效的观点,本院不予支持。

    案涉租赁合同以外的,该法律服务综合大楼超出原建设工程规划许可证,在顶层加建的处理问题,属于县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门职责范围。

    五、双方订立租赁合同时,如果土建消防未经验收,在申请装修消防验收时,两者必须一同申请验收。承租方明知案涉房屋未经消防验收便开始装修,《租赁合同》解除后,出租房与承租方对案涉房屋未办理消防验收均有过错,分别承担相应责任。

    【案例】明发集团南京房地产开发有限公司、顾长明房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书,审理法院:最高人民法院,案号:(2017)最高法民申3310号,案由:房屋租赁合同纠纷,裁判日期:2017-09-01。

    【法院裁判观点】

    关于案涉房屋未进行消防验收的责任认定问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定,出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条规定,国务院公安部门规定的大型的人员密集场所,建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收。

    本案中,《租赁合同》约定顾长明租赁案涉房屋系为经营KTV、会所,属于《中华人民共和国消防法》规定的大型的人员密集场所,依法应当由建设单位向公安机关消防机构申请消防验收。明发公司作为案涉房屋出租人,负有保持租赁物符合约定用途的义务,但明发公司在与顾长明订立租赁合同时,案涉房屋尚未申请消防验收,双方亦未对此进行约定。顾长明承租案涉房屋后,明知案涉房屋未经消防验收即开始装修,并于2011年12月试营业。案涉房屋消防设计直至2012年7月10日才通过南京市公安消防局审核。根据南京市公安消防局出具给一审法院的答复意见,如果土建消防未经验收,在申请装修消防验收时两者必须一同申请验收。

    由此可见,案涉房屋消防设计通过审核后,消防验收并非顾长明单方可以完成,明发公司作为房屋建设单位,负有协助配合顾长明申请土建消防验收的义务。因此,二审判决认定明发公司和顾长明对案涉房屋未办理消防验收均有过错,并判令明发公司、顾长明分别承担相应责任,并无不当。

    关于租赁合同应否解除及解除时间的认定问题。根据前述分析,案涉房屋属于国务院公安部门规定的大型的人员密集场所,未经公安机关消防机构消防验收,禁止投入使用。顾长明向明发公司发出解除合同通知时,案涉房屋仍未通过消防验收,依法不能用于KTV、会所经营,双方的租赁合同违反法律的强制性规定,一、二审法院据此认定租赁合同无法继续履行,合同目的不能实现,顾长明可以解除合同,并无不妥。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定,案涉租赁合同应当自顾长明解除合同的通知到达明发公司时解除。

    六、双方磋商《租赁合同》过程中,已经对未通过消防验收的承租区域做出租金调整,且承租方未对租赁面积提出异议的。后承租方又以部分承租区域未通过消防验收为由,主张减除《租赁合同》承租面积的,人民法院不予支持。

    【案例】江苏华尔达置业投资咨询有限公司与南通市崇川区钟秀街道联合村社区居民委员会房屋租赁合同纠纷申请再审民事裁定书,审理法院:最高人民法院,案号:(2014)民申字第1331号,案由:房屋租赁合同纠纷,裁判日期:2014-10-25。

    【法院裁判观点】

    关于房屋租赁面积。根据双方签订的交付确认书,一致确认房屋面积为17612平方米。同时,实际履行中,双方除对三楼未通过竣工验收致使租赁面积减少经协商对原有租金予以调整外,华尔达公司对租赁面积未提出异议。据此,原审对房屋面积予以确认,并无不当。

    关于未通过消防验收是否计算为租赁面积的问题。华尔达公司依据《中华人民共和国消防法》相关规定(未通过消防验收的建筑物禁止使用)主张减除未通过消防验收部分的租赁面积,但该法并无租赁问题的相关规定,据此,其主张无法律根据。同时,双方协议已实际履行,华尔达公司在履行期间对此亦未提出异议,其减除该部分面积的主张,原审不予支持,并无不当。

    关于层高不足是否减除面积的问题。根据《租赁合同》第一条第一款规定,双方明确约定“甲方按设计施工要求现状交付”,华尔达公司对此具有注意义务,其在合同签订及实际履行中对此均未提出异议,应视为对房屋现状的认可。

    七、未经消防验收的房屋用于出租的,如发生火灾事故,根据对造成火灾的过错程度,由出租方、承租方承担相应责任。

    【案例】湖南一朵生活用品有限公司、湖南中铁五新重工有限公司房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书,审理法院:最高人民法院,案号:(2018)最高法民申871号,案由:房屋租赁合同纠纷,裁判日期:2018-03-30。

    【法院裁判观点】

    关于案涉租赁合同的效力问题。本院认为,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项规定可知,租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定,导致租赁房屋无法使用的,承租人可以请求解除合同。该司法解释确立了认定城镇房屋租赁合同效力的基本原则,限定了无效合同的范围。

    《中华人民共和国消防法》规定的消防验收,即属于对房屋使用条件的规定。因此,本案即使存在一朵公司所称案涉二车间未经消防验收的情形,亦不必然导致租赁合同无效。从本案实际情况看,在案涉《厂房租赁合同》签订后,中铁公司依约向一朵公司交付了合同标的物,一朵公司也实际使用了中铁公司的厂房等设施,双方均在依约履行。该《厂房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示,内容并不违反法律、行政法规的强制性规定,不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形。

    关于责任承担问题。本院认为,根据《厂房租赁合同》第三条第6项及第四条第4项等相关约定,中铁公司将案涉二号车间的一半租给一朵公司,并由一朵公司自行负责与该车间另一半的隔离工作。一朵公司应合理使用其所承租的厂房及其附属设施,在租赁期内应加强生产、经营管理,做到安全生产,生产期间所发生的火灾等事故由其负责。一朵公司未严格按照合同约定尽到合理的安全管理和注意义务,对火灾的发生负有过错,理应承担相应责任。原判决根据本案实际情况和双方当事人的过错程度,酌定各自应承担的责任比例,并无不当。

    从本案实际看,中铁公司因案涉厂房受损产生的损失既包括厂房修复费用,也包括设备损失和厂房闲置期间的租金损失,而非单一损失,上述费用和损失均系一朵公司依约应当承担的赔偿责任,其应予赔偿。其中,厂房修复费用是修复受损厂房产生的支出,而租金损失是因厂房受损闲置产生的客观损失,二者性质并不相同,不存在等同关系。

    虽然案涉租赁合同已于2014年1月解除,但在火灾事故发生后至中铁公司将该厂房修复并重新投入使用期间,因其处于闲置状态,租金损失客观存在,原判决根据本案实际情况,参照《厂房租赁合同》的约定,酌定一朵公司承担至2017年1月止中铁公司租金损失的50%,并无不妥。

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