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    未经女儿同意,母亲私自出售女儿名下房产竟被法院判为有效

    CQLSW.NET   2019-03-15   信息来源:博京律师事务所   作者:博京律师事务所
    核心提示:在现实生活中,虽然母亲私自出售子女房产的情况可能并不多,但是假借以前形成的代理关系而实施的无权代理还是很常见的。因此,小编在此提醒大家,对于已经终止代理关系,一定要注意销毁授权委托书或其他能够证明代理关系的证明文件。

    一、案情简介

    1976年,母亲林甲与父亲张甲登记结婚,两人于次年诞下一女,取名为张乙。1980年,怀集法院作出判决,准予林甲与张甲离婚,同时判决坐落于怀城镇的房屋(“房屋”)归张甲所有。

    1999年,张甲逝世。父亲去世后,张乙便离开怀集县与自己的叔父共同生活。

    2004年,林甲与第三人郭甲一起到某法律服务所(“法律服务所”)签订房屋转让协议(“协议”),约定林甲与张乙作为张甲的继承人将房屋转让给郭甲。协议签订时,林甲在协议上代替张乙签了名。法律服务所在确认了林甲明确表示此次房屋转让已经取得了张乙的同意后,为协议出具了见证书。协议签订后,郭甲依照协议约定向林甲支付了房屋价款3万元,林甲也将房屋及房屋所有权证交付给了郭甲。

    取得房屋后,郭甲不仅一直居住使用房屋,还对房屋进行了全面装修。

    2014年,张乙在得知母亲私自将自己的房产出售后向怀集法院提起诉讼,要求确认林甲与郭甲之间的协议无效,并要求郭甲返还房屋。2014年11月14日,怀集法院作出了一审判决,判决驳回张乙的诉讼请求。

    一审判决后,张乙不服判决,向肇庆市中级人民法院(“肇庆法院”)提起上诉。肇庆法院于2015年7月3日作出了二审判决,判决驳回上诉,维持原判。

    二审判决后,张乙依然不服判决,又向广东高院申请再审。经过广东高院的审查,最终裁定驳回张乙的再审申请。

    二、法院观点

    怀集法院认为,本案争议的焦点在于郭甲和林甲签订的协议是否有效。

    本案中,林甲已与张甲离婚,无权继承张甲的遗产,张乙才是房屋的法定继承人。

    林甲与张乙是母女关系,林甲隐瞒其已与张甲离婚的事实,以张甲的继承人的身份与郭甲签订协议,且在法律服务所陈述此次转让已经取得了张乙的同意。

    按照2004年的市场价格,林甲与郭甲的协议转让价3万元在合理范围内,且郭甲已经支付了全部价款。因此,郭甲属善意取得。

    综上,林甲的行为足以使郭甲有理由相信林甲可代表张乙,郭甲已尽到相应的注意义务,林甲的行为已构成表见代理。故林甲和郭甲签订协议的行为应及于张乙。

    同时,郭甲实际占有、使用房屋的期间已经长达十年。在这期间,张乙未提出过任何异议,放任林甲对房屋进行处分,可见张乙已将房屋事宜委托林甲处理。现张乙以其不知情,房屋未经产权人同意进行处分请求确认合同无效,怀集法院不予支持。

    三、表见代理的构成要件

    在这个案例中,小编为母亲私自出售女儿房产的行为感到唏嘘。但同时,小编不禁要问,为什么林甲明明不是房屋的所有权人,却可以顺利的将房屋卖掉,还得到了法院的支持呢?这不得不提到民法中的一个概念——“表见代理”。

    所谓表见代理,是指行为人虽然在事实上无代理权,但因其具备一定的权利外观,使得行为相对方有理由相信行为人为有权代理,而行为人所做行为的法律后果由被代理人承担的一种法律制度。简单来说就是,甲在未经乙的同意下,以乙的名义与丙签订了合同,合同签订后,乙还必须遵照合同履行的法律制度。

    《中华人民共和国民法总则》(“民法总则”)第一百七十二条规定,行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后,仍然实施代理行为,相对人有理由相信行为人有代理权的,代理行为有效。《中华人民共和国合同法》(“合同法”)第四十九条规定,行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。

    从设立的目的来看,表见代理制度是为了保护善意第三人的信赖利益以及商事交易过程中的安全。但同时,从被代理人的角度来看,因表见代理的本质是无权代理,被代理人并未表达过希望自己被代理的意愿,所以被代理人自身的利益实际上是被表见代理制度所牺牲的。

    为平衡被代理人的自身利益与善意第三人的信赖利益,表见代理制度有着其必须所具有的构成要件:

    代理的行为必须为无权代理。从民法总则以及合同法的规定来看,无权代理行为具体是指没有代理权、超越代理权或者代理权终止后仍然实施代理三种情形。所谓没有代理权,即被代理人自始为做出过授权的行为;所谓超越代理权,即被代理人虽然做出过授权行为,但其授权的范围如为ABC三件事,代理人却以被代理人的名义做了D这件事;所谓代理权终止后仍然实施代理,即被代理人做出的授权行为已经失效,但代理人依旧以被代理人的名义做出行为。

    代理人做出代理行为的时候必须具备权利外观。所谓权利外观,即相对人有理由相信代理人是取得了被代理人的授权的。比如被代理人曾经授权过代理人,或按照交易的习惯看,代理人应当是具备代理权的等等。在实务中,比较常见会被认为具备权利外观的情况是代理人持有被代理人的介绍信、书面的委托书或空白的书面合同等等能够表明其具备代理权的文件。另外,像前述案例中,代理人与被代理人之间具有亲密的亲属关系也可能会被法院认定为具备权利外观。

    相对人为善意且无过失。所谓相对人为善意且无过失,即相对人必须满足不知道或不可能知道代理人为无权代理。在实务中,如有证据能够证明相对人可能知晓代理人为无权代理的,即不构成表见代理。比如,在货物买卖中,货物的售价明显低于市场价的,普通人就可能会对代理人的代理权产生合理怀疑。又如,相对人与代理人之间具有亲属关系的,相对人主张其为善意且无过失将很有可能不会得到法院的支持。

    权利外观的形成可归责于被代理人。如权利外观的形成不能归责于被代理人的,同样不能构成表见代理。比如,代理人与相对人签订合同时所使用的被代理人的公章,是代理人通过盗窃获得的,或该公章虽然与被代理人的公章在外形、加盖效果上完全一致,但实则为代理人伪造的。在这种情况下是不构成表见代理的。

    四、被代理人的救济

    那么,前述案例中,在协议被确认为有效合同后,张乙对于自身权益受到的损害难道就没有什么救济的手段了吗?当然不是。

    根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第十三条之规定,被代理人依照合同法第四十九条的规定承担有效代理行为所产生的责任后,可以向无权代理人追偿因代理行为而遭受的损失。即,张乙能够依据这一条的规定,向其母亲林甲就房屋出售的损失要求赔偿。

    在现实生活中,虽然母亲私自出售子女房产的情况可能并不多,但是假借以前形成的代理关系而实施的无权代理还是很常见的。因此,小编在此提醒大家,对于已经终止代理关系,一定要注意销毁授权委托书或其他能够证明代理关系的证明文件。

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