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    上海市历史公有住房变身商品房引发的纠纷分析

    CQLSW.NET   2018-06-11   信息来源: 上海律协   作者:陈鲁宁 刘娜
    核心提示:在公有住房由承租房变身为商品房的过程中总会存在着潜在的隐患,这个时期法律的缺失、政策的不完善、公民的迷茫,都如同为隐患安装了定时炸弹。时至今日,矛盾激化,立法机关须及时安排制定法律规范,为解决此类纠纷提供完善的法律依据,让法律解决纠纷跟上社会的脚步。

    背景

    上世纪90年代末期,一间位于上海长宁区87.26平方米的公有住房转售时,售价仅为2.4万元,这价格放在今天或许低得令人震惊,但却无比真实。当年,上海市为了进一步深化住房改革,促进住房商品化和住房建设发展,先后颁布了上海市人民政府《关于出售公有住房的暂行办法》沪府发〔1994〕19号文、《上海市人民政府关于同意市房委会拟订的一九九六年公有住房出售方案的批复》沪府〔1996〕46号、《关于进一步推进本市公有住房出售的若干规定》沪府〔1999〕4号文等文件。文件要旨是为解决市民住房困难问题,所以原则上“公有住房可按规定计算出的售价向承租的居民户和符合分配住房条件的职工出售”。自此,揭开了公有住房开始向商品房转变的序幕。

    一、案情简析

    姚家原承租了静安区江宁路2xx号公有住房。1992年时该房屋拆迁,拆迁人与姚家签订《房屋拆迁安置协议》,将姚家安置在长宁区茅台路4xx号A室继续承租。直到上海政府陆续颁布94/96/99年的文件,允许公有住房出售,姚家人遂开始考虑买下自己的这套承租房。直到2004年,姚家人才最终决定买下这套房子。但因各种原因,这套转购的房屋未能妥善办理详尽手续遂也为日后埋下了隐患。

    姚家在被安置时,“数人头”有七口人的份额,分别是奶奶董某、父亲姚某某、母亲张某、大儿子姚某一家三口、小儿子姚某。2004年买房时,大儿子姚某一家三口早已长居法国。全家一致同意由父姚某某签约购房成为唯一产权人,购房款大部分由大儿子姚某支付。小儿子姚某同意不参与购房,并把印章交予父亲办理相关手续。之后,小儿子姚某与父母一直住在一起,相安无事10多年。

    2014年12月姚某某去世,小儿子姚某成为户主。2016年小儿子姚某,事先并未与家人和亲戚沟通,突然以自己不知道父亲10年前已买下公有住房,侵犯了他的购房权利为由,请求法院确认父亲签订的那份《上海市公有住房出售合同》无效,并恢复该房屋公有住房的性质。

    二、案件难点

    该案在审理中存在二个涉及房屋产权权源的难点。

    1.历时十多年,取证难。

    姚某某在2004年时便买下该公有住房,当时虽然签订了《职工家庭购买公有住房协议书》,但该文件上并无小儿子姚某的签章(当年拆迁人就是这么草率办理手续的)。《公房出售申请表》中虽有其签章,但庭审中小儿子姚某辩称是姚某某盗用其签章。加之当时并没有留下有力证据,难以证明小儿子姚某知晓此事。

    2.若否定前权利,对后权利影响甚大。

    姚某某去世前留下遗嘱,写明房屋属于夫妻共同财产,其份额由两个儿子继承。现在若法院判决《上海市公有住房出售合同》无效,房屋恢复公有住房性质。那么,小儿子姚某作为户主,则有权利决定继续承租亦或购买。一旦母亲百年之后,其再来购买,房子便归其一人所有,遗嘱所分配的权利均失效。

    三、案件审理

    1.案前

    上文已说本案历时太久,留下证据极少。但本案办理律师,根据当事人的陈述和仅能提供的简单材料,从多个角度出发寻求证据,多次申请调查令,包括调查了小儿子姚某的工作情况、其近十多年来生活中涉及对案件事实证明相关的行为、亲朋好友的走访取证,及公房变身商品房过程中,房租从向房管所缴纳到向物业公司缴费过程中留下的证据等。

    2.案中

    办理律师合理安排证据,首先向法庭举出《公有住房出售价格计算表》,及姚某某支付全部购房款项的证据,证明因为姚某某的高级工程师技术级别、工龄才享受到沪府发〔1996〕46号及〔1999〕44号文件规定的以超低价格购买系争房屋的资格。其次,列举了多位亲戚的证人证言,证实姚某某在购买房屋前,曾多次与家人商榷、举办家庭聚餐讨论此事。购房后也经常与亲戚聚餐,小儿子姚某都在场,表示父亲购房彻底解决了二代人居住问题,亲戚们都纷纷向姚家表示祝贺。

    再者,从涉案房屋小区的物业公司的档案里调取了证明材料。证明凡涉及该小区的管理事务,物业公司都会及时与业主沟通或在电梯口张贴公告,这是与承租房屋有极大的不同。最后,还提供了小儿子姚某在2003年,设法从其母张某处通过置换获得一处公有住房(日后会动迁)承租权的证据材料。因为上海市政策中规定“不得同时享有2套公有房屋福利”,证明小儿子姚某之所以不在《职工家庭购买公有住房协议书》中签字,是为获得“2套公有房屋福利”而采取明知故而避之的做法。

    处理该案中,京都所办案律师采取的策略是:不仅要合理安排证据而且尽最大努力,通过证据链条,构筑证据逻辑系统,排斥原告仅有的几份弱证明力的证据,最终取得合议庭法官的自由心证的支持。

    为此,首先提交了张某、大儿子姚某及其妻的陈情书。中国自古以来孝行天下,小儿子姚某及其妻的此次恶行,极大损害母亲和哥哥的利益。在十几年来的日常生活中,常与父母为鸡毛蒜皮的家务事发生争执。为获取蝇头小利,执年迈多病父母身体于不顾的种种不孝行为,更是悖逆伦常。其次,小儿子姚某一直在房管所工作,十多年的时间里,一直在处理此类承租转商品房的业务,竟然面对合议庭的质询,仍声称不知道承租公有住房和产权房的变化,显然与事实不符,荒谬至极。最后,被告张某一方请到父系母系共4人出庭作证,而小儿子姚某因平日的为人和追逐私利行为所致,只请到妻子的舅舅作证。

    庭审中的鲜明的对比,早已引起法官内心的共鸣。经合议庭多次开庭,比对证言,核查事实,认定原告姚某的行为无法获得法律的支持。最终以驳回原告的起诉结案,依法维护了被告当事人的合法权利!

    四、案件引发的思考

    背景所说的94/96/99年的政策距今也近二十年了,这类纠纷是二十年前公有承租房变身商品房时,因种种法律缺失、政策不配套和执行拆迁过程中,拆迁人具体办事人员的疏漏,而埋下日后纠纷的伏笔。导致这类案件前几年、近几年,甚至未来几年都会不断出现。

    人民法院对此类案件的看法也不尽相同,随之导致的是之前买下公有承租房的权利人的利益得不到保障,引发社会不安定因素,降低政府权力机关的权威性。因此,立法机关应尽快制定解决此类案件的法律法规,充分保护权利人合法权益,有必要采取以下措施:

    1.《职工家庭购买公有住房协议书》是家庭成员购买公房的约定,除确凿证据外,应以其作为确认所购房屋的权利人,以减少出现“诉称签章为假”的纠纷。

    2.规定“异议期间”。在购买房屋后一定期限内,对房屋购买有异议的人可以向有关机关提出异议,超出异议期间则视为同意房屋买卖事宜。

    3.完成承租房产权过户转移五年后,发生合同无效的争议,应加大异议人举证的责任。

    4.人民法院处理该类案件应尽量维护社会公秩良序,认定产权购买合同的效力,加大对欺诈诉讼者的惩罚,减少不必要的滥诉。

    结语

    在公有住房由承租房变身为商品房的过程中总会存在着潜在的隐患,这个时期法律的缺失、政策的不完善、公民的迷茫,都如同为隐患安装了定时炸弹。时至今日,矛盾激化,立法机关须及时安排制定法律规范,为解决此类纠纷提供完善的法律依据,让法律解决纠纷跟上社会的脚步。

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