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    [图]合同里写的违约付20%违约金,到底几个意思

    CQLSW.NET   2018-11-26   信息来源:民商律评   作者:程苗苗

    可以毫不夸张的说,我看过的房地产买卖合同、商品房预售合同等购房合同有数以千百份计(请不要问我到底是千份还是百份,除非你能回答我众里寻他千百度到底是千度还是百度)。

    而几乎所有的网签版的二手房买卖合同中的第九条、第十条约定的解约违约金均为20%,而商品房预售合同、现房销售合同中的解约违约金条款绝大多数为10%。

    那么,问题来了,买卖双方在签订买卖合同时,是否注意到了这些违约条款?

    如果注意到了,他们是如何信赖这些违约条款的?

    一旦有一方违约,是否这些违约条款就可以直接适用了?

    这些违约条款对原被告的约束力如何?

    下面是大多数人的回答:买房/卖房这么大的事,肯定是会仔细看合同的(排除部分很嚎很有钱闭着眼睛圈地签字的金主)。

    对违约金条款那肯定也会每字每句阅读并请开发商销售或者中介人员进行解释的,有些十分谨慎的人还会请律师陪同签约解释合同条款。

    一般开发商的销售或者中介人员在解释到违约金条款时,基本都会说:“姐(大哥),你不用担心另外一方违约,违约要赔房屋总价的20%(或10%)的,如果房子是1000万,那对方违约就要赔偿你200万了。

    姐(大哥),200万啊,违约成本这么高,大家都不敢轻易违约的,所以放心的签吧。”

    你看着合同上白纸黑字的写着,又听到开发商/中介这么一毫无漏洞的解释,你不禁吓的瑟瑟发抖~

    心里嘀咕着:20%违约金啊,违约成本这么高我可不敢轻易违约啊,于是再一次仔细的对自己的购房资格(出售权利)、贷款资格进一步询问中介(or开发商),得到满口的肯定答复和坚定的眼神确认后,深吸一口气,眉头紧锁、手心有点冒汗的在合同最后签字页上签上了自己的大名。

    同时心中默念:“《合同法》第八条:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力……依法成立的合同,受法律保护。”

    这是一件多么神圣的事情啊!这是受法律保护的!

    作为卖房者的你,开始淡定的等待买家付款,第一笔10万付进来了,第二笔30万付进来了,第三笔50万……诶,不是昨天就应该付吗?为啥没按时付?

    你打电话给中介,中介说:姐,你放心,别着急我帮你打电话催催。于是你等到第三天还是没到账,第四天仍然没进账,你有点不耐烦了。

    但是想到违约超过10天你有权解除合同并让对方赔20%违约金,你摇摇头,不会的,买家不会违约的,20%对她来说她不会冒这么大违约风险的。

    于是你等到了第八天,仍然没有到账,你有点坐不住了,隐隐感到不安,你跑到中介门店。

    中介说:姐,买家说最近房价有点下跌,不对……不对,买家说她限购,没有购房资格,所以她没办法继续买您的房子了,但是我们当时和买家一再确认的,她肯定是有购房资格的,只是她是置换,卖掉一套再买一套,她是在同时进行的,但现在她看见房价下跌就不卖了……

    你心里扑腾扑腾的跳并且有点烦躁的说:不要和我说这么多,我不管,他如果不买我的房子要赔我20%的,我卖给他是1000万,那么要赔我200万,按照合同执行!你深信不疑坚定的说。

    “姐,我们支持你,这次是买家违约,我们愿意为你作证。”中介小哥诚恳的说。

    于是,你到律所去咨询律师,准备着手起诉买家。

    但是咨询过律师后,你瞬间有一种被人耍的感觉。

    什么?20%违约金并不一定会被法院全部支持?

    法院在判决违约金时会考虑诸多因素如守约方的实际损失、合同的履行情况、违约方的过错程度及预期利益等综合情况来判断定多少违约金比较合适。

    也就是说,如果我想要20%的违约金那么我就要证明我的实际损失很大、合同已经履行了很大部分、对方的过错程度很明显、我的预期利益受到损害……,这是在“拿别人的错误来增加我的负担啊~”。

    所以说20%违约金并不是绝对的。实际赔偿的可能高于20%,也可能低于20%。如果守约方有证据证明自己的损失、对方的过错程度、合同的履行情况等综合下来应该得到高于20%的违约金那么实际拿到的违约金就可以比20%更高,反之则会更低。

    原来是这样啊~

    那么约定20%有什么意义啊~

    签订这样的违约条款还有什么意义啊~

    人生还有什么意义啊,活着还有什么意义啊~(额,受伤到怀疑人生)

    全部都是骗人的……万念俱灰。

    在此,我要肯定的说一句:约定20%的违约金,当然是有意义。

    因为这是一个基数,实际赔偿的会在这个基础上上下浮动。

    根据我国《合同法》第114条:“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”

    最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)(2009年)

    第二十八条 当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定,请求人民法院增加违约金的,增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后,当事人又请求对方赔偿损失的,人民法院不予支持。

    第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。

    当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

    原来源头在这里。(瞬间感觉法律知识匮乏,极度渴望交一个律师朋友)。

    在2016年房价飞涨的时候,很多法院的案件,出售方违约的,最后赔偿的金额都是在20%以上的,因为实际损失高于约定的违约金。

    今年房价走跌,那么如果买家违约,赔偿给出售方的违约金是否也会高于20%?这也要看房价跌的幅度是否高于约定的违约金来判断。只要实际损失高于约定的违约金,就有可能按照实际损失来赔偿。

    但如果实际损失低于约定的违约金呢?

    只有在实际损失过分低于约定的违约金时,才会降低违约金标准,过分低于的度以30%为限。

    举个栗子,如果实际损失为100万,违约金为120万,那么实际损失比违约金低20%,这不算过分低于,仍可以按违约金120万来赔偿。

    但如果实际损失为100万,违约金为150万,那么实际损失就是过分低于违约金,在这个时候,违约方可以请求人民法院适当降低违约金,降低到130万左右(实际损失的130%)。

    然而,实践中,想要证明买卖双方的实际损失,是一件比较困难的事情,最常用的方式就是做房产评估。

    做房产评估还涉及到一个问题,以什么时候的房屋价格作为截至点的损失依据?

    是解除合同之日?还是起诉之日?还是开庭之日?还是判决之日?

    不同的案情,截止时间点也会有所不同。

    所以,对于合同中的20%的违约金大家不必太当真,但也不要不当回事,不同情形下,适用的力度也是不一样的。

    延伸阅读 重庆律师网络办公室 | 值班主持律师
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