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    平台“爆仓”,“长租公寓”房东和房客的维权空间有多大

    CQLSW.NET   2018-11-08   信息来源:金茂法律评论    作者:杨红良

    “长租公寓”的运营模式多种多样,从所出租物业的权属角度,可分为自有物业经营和租赁后转租经营两大类。近期在杭州、上海等地发生所谓“爆仓”、“崩盘”的长租公寓项目,主要集中在平台公司租赁物业后转租给分散租户的领域。

    先分析笔者了解到发生在上海的一个真实案例:

    2018年4月,租客Z与“相逢公司”(化名)签订书面房屋租赁合同,房屋主人为其他私人,租期2018.4.21—2019.4.20,12个月,租金每月2700元,但Z至今也没有拿到该租赁合同。同时,通过一个APP平台,Z还签了一份在“相逢公司”口中一直说是“分期付房租”、但现在看来实际是和“金宝F家”(化名)签订的“无息”贷款协议,总共29700元,分11期偿还,每月2700元。

    至今,Z已连续6个月向“金宝F家”偿还实为贷款的“租金”,另第一个月租金系通过微信支付给“安发公司”(化名,系相逢公司的关联公司)。

    10月初,“相逢公司”被传已经“爆仓”,于是,成百上千人感觉被耍,日前正在寻求司法救济。

    10月中旬,“同是天涯沦落人”的房东和Z终于见面了。房东告知Z,他已收房租仅至9月20日,“相逢公司”已经停付房租,遂要求Z马上走人。

    显然,房东面临的风险是:9月21日以后的房租无法收到但Z“赖着不走”;Z的风险则是被房东驱赶但还要继续7次还款2700元,如果不还即可能被“金宝F家”起诉。

    从Z掌握的材料看,“相逢公司”精心包装,让Z等租客误以为办理的是分期付房租的手续,而实际上是以自己名义办的贷款却一次性放给“相逢公司”的贷款手续,以至于在“相逢公司”停止向房东支付房租的情况下,面临既要被驱赶又不得不继续还贷的窘境。

    上述案例中的运作模式,在长租公寓项目中比较普遍。

    在这种运营模式下,平台公司一旦“出事”、“爆仓”——无论是经营不善导致还是平台恶意卷款“跑路”所致,权益受损的显然是“两头”——房东和租客,至于平台公司,或者已经无力担责,或者已经“闷声大发财”去了。

    这种情况下,房东和租客还有没有维护自己合法权益的空间,空间又有多大?

    从房东方面来讲,主要的风险在于不能收到该收的租金,但房屋依旧被占用,以致不能自用或另外租给他人。因为平台公司往往已经人去楼空,或者实际上已没有偿债能力,所以房东只得向租客主张权益:一是要求缴纳租金,双方直接建立租赁关系;二是以侵权为名,直接起诉租客要求腾退。

    如果房东要求租客直接向其缴纳租金,双方直接建立租赁合同关系,对那些已经通过贷款方式向平台公司支付了整个租期内房租(这种情况较多见)的租客(比如案例中的租客Z)而言,显然不会同意,所以这个方案显然走不通。如果房东以侵权为名,直接起诉租客,要求腾退房屋,则法院一般会追加平台公司作为第三人参与诉讼。审理中,在确认平台公司已经没有履约能力或者已经根本性违约的情况下,法院应该会认定房东与平台公司间的租赁合同关系终止。这样一来,租客继续居住在出租房内的权利来源被切断,房东要求租客腾房的请求,会得到法院支持,而租客只得回头向平台公司主张权利,但多数会无果而终。

    从租客角度而言,风险在于实际上大笔的租金已经支付给平台公司了,但自己面临被房东赶走的窘境。所以租客的维权方向无非两个:一是向平台公司追回实际已经支付的剩余租金,二是争取继续居住在出租房内。

    向平台公司追讨剩余租金,显然是难上加难,因为平台公司不是资金链已经断裂没有偿还能力,就是已经构成犯罪,租客只得等待办案机关办结案件后依法发还,但到那个地步,基本上就是“凶多吉少”了。至于能否继续住在房屋内不走,“住一天赚一天”,上文已说了,也行不通,除非房东“有情操作”。还有,就只能寄希望于在诉讼过程中客观上多住一些时日,但这对房东而言,实际上也是不公平的,因为法院往往不会判决租客就“赖”住的时日要付费用给房东。

    总之,因为平台公司在这个看似有点复杂的交易链条中“脱档”,原本平衡的交易结构被打破,走不了的两头——房东和租客,多少要受损失是难免的结局。至于谁输得少一些,就看后续的博弈了。

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