• 重庆律师法律事务受理中心
  •  繁體中文
  •     |    
  •  律师微网
  •     |    
  •  律师微信
  •     |    
  •  律师微博
  • |  当前位置: 首页 > 律师文库 > 业务支撑 > 正文
    律师检索 :
    平台“爆仓”,“长租公寓”房东和房客的维权空间有多大
    CQLSW.NET   2018-11-08   信息来源:金茂法律评论    作者:杨红良

    “长租公寓”的运营模式多种多样,从所出租物业的权属角度,可分为自有物业经营和租赁后转租经营两大类。近期在杭州、上海等地发生所谓“爆仓”、“崩盘”的长租公寓项目,主要集中在平台公司租赁物业后转租给分散租户的领域。

    先分析笔者了解到发生在上海的一个真实案例:

    2018年4月,租客Z与“相逢公司”(化名)签订书面房屋租赁合同,房屋主人为其他私人,租期2018.4.21—2019.4.20,12个月,租金每月2700元,但Z至今也没有拿到该租赁合同。同时,通过一个APP平台,Z还签了一份在“相逢公司”口中一直说是“分期付房租”、但现在看来实际是和“金宝F家”(化名)签订的“无息”贷款协议,总共29700元,分11期偿还,每月2700元。

    至今,Z已连续6个月向“金宝F家”偿还实为贷款的“租金”,另第一个月租金系通过微信支付给“安发公司”(化名,系相逢公司的关联公司)。

    10月初,“相逢公司”被传已经“爆仓”,于是,成百上千人感觉被耍,日前正在寻求司法救济。

    10月中旬,“同是天涯沦落人”的房东和Z终于见面了。房东告知Z,他已收房租仅至9月20日,“相逢公司”已经停付房租,遂要求Z马上走人。

    显然,房东面临的风险是:9月21日以后的房租无法收到但Z“赖着不走”;Z的风险则是被房东驱赶但还要继续7次还款2700元,如果不还即可能被“金宝F家”起诉。

    从Z掌握的材料看,“相逢公司”精心包装,让Z等租客误以为办理的是分期付房租的手续,而实际上是以自己名义办的贷款却一次性放给“相逢公司”的贷款手续,以至于在“相逢公司”停止向房东支付房租的情况下,面临既要被驱赶又不得不继续还贷的窘境。

    上述案例中的运作模式,在长租公寓项目中比较普遍。

    在这种运营模式下,平台公司一旦“出事”、“爆仓”——无论是经营不善导致还是平台恶意卷款“跑路”所致,权益受损的显然是“两头”——房东和租客,至于平台公司,或者已经无力担责,或者已经“闷声大发财”去了。

    这种情况下,房东和租客还有没有维护自己合法权益的空间,空间又有多大?

    从房东方面来讲,主要的风险在于不能收到该收的租金,但房屋依旧被占用,以致不能自用或另外租给他人。因为平台公司往往已经人去楼空,或者实际上已没有偿债能力,所以房东只得向租客主张权益:一是要求缴纳租金,双方直接建立租赁关系;二是以侵权为名,直接起诉租客要求腾退。

    如果房东要求租客直接向其缴纳租金,双方直接建立租赁合同关系,对那些已经通过贷款方式向平台公司支付了整个租期内房租(这种情况较多见)的租客(比如案例中的租客Z)而言,显然不会同意,所以这个方案显然走不通。如果房东以侵权为名,直接起诉租客,要求腾退房屋,则法院一般会追加平台公司作为第三人参与诉讼。审理中,在确认平台公司已经没有履约能力或者已经根本性违约的情况下,法院应该会认定房东与平台公司间的租赁合同关系终止。这样一来,租客继续居住在出租房内的权利来源被切断,房东要求租客腾房的请求,会得到法院支持,而租客只得回头向平台公司主张权利,但多数会无果而终。

    从租客角度而言,风险在于实际上大笔的租金已经支付给平台公司了,但自己面临被房东赶走的窘境。所以租客的维权方向无非两个:一是向平台公司追回实际已经支付的剩余租金,二是争取继续居住在出租房内。

    向平台公司追讨剩余租金,显然是难上加难,因为平台公司不是资金链已经断裂没有偿还能力,就是已经构成犯罪,租客只得等待办案机关办结案件后依法发还,但到那个地步,基本上就是“凶多吉少”了。至于能否继续住在房屋内不走,“住一天赚一天”,上文已说了,也行不通,除非房东“有情操作”。还有,就只能寄希望于在诉讼过程中客观上多住一些时日,但这对房东而言,实际上也是不公平的,因为法院往往不会判决租客就“赖”住的时日要付费用给房东。

    总之,因为平台公司在这个看似有点复杂的交易链条中“脱档”,原本平衡的交易结构被打破,走不了的两头——房东和租客,多少要受损失是难免的结局。至于谁输得少一些,就看后续的博弈了。

    业务受理】【预约律师】【联系方式】  
    延伸阅读 重庆律师网络办公室 | 值班主持律师

    · 执行案件中当事人及案外人的权利救济分析(2018-09-23)  · [图]当事人不能申请再审的“再审判决、裁定”(2018-09-21)  
    · 从“整体上”理解专利或者现有技术的技术方案(2018-09-20)  · 在校生勤工助学法律实务 (2018-09-20)  
    · ABS违约事件之加速清偿条款法律问题探究(2018-09-20)  · 破产清算中的债权审查(2018-09-18)  
    · 景区收费收益权的质押 (2018-09-18)  · 离婚股权分割法律分析(2018-09-17)  
    · 营利性民办培训教育机构在IPO及重组中的重点(2018-09-17)  · 公司企业股权并购之——国有股权进场交易操作(2018-09-17)  
    · 莫让《保密及竞业限制协议》成为一纸空文 (2018-09-17)  · 有限责任公司股权回购通道梳理 (2018-09-14)  

  • 上一篇文章:一个自证“萝卜章”清白的仲裁案件
  • 网友评论 查看本信息评论 | 举报
    重庆律师网信息,更多精彩在首页,点击直达
    律师悦读
    ·执行案件中当事人及案外人的权利救济分析
    ·[图]当事人不能申请再审的“再审判决、裁定
    ·从“整体上”理解专利或者现有技术的技术方
    ·在校生勤工助学法律实务
    ·ABS违约事件之加速清偿条款法律问题探究
    ·破产清算中的债权审查
    ·景区收费收益权的质押
    ·离婚股权分割法律分析
    ·营利性民办培训教育机构在IPO及重组中的重点
    ·公司企业股权并购之——国有股权进场交易操
    ·莫让《保密及竞业限制协议》成为一纸空文
    ·有限责任公司股权回购通道梳理
    ·关于“主动分案申请”修改超范围的一点理解
    ·倪世钧:滴滴悬赏,一言既出,驷马难追
    ·倪世钧:私刻公章从事经济活动的当事方应按
    ·法律语言与情理并重
    ·倪世钧:法律不可娱乐化,法律该对大腕们说
    ·做律师越来越有面子了
    法治见证
    刑事辩护受理
    刑事侦查辩护委托    审查起诉辩护委托
    刑事一审辩护委托    刑事二审辩护委托
    死刑复核辩护委托    刑事再审辩护委托
    诉讼仲裁代理
    买卖合同纠纷代理    借款合同纠纷代理
    租赁合同纠纷代理    房屋买卖纠纷代理
    建设工程纠纷代理    房产开发纠纷代理
    产品责任纠纷代理    网络侵权纠纷代理
    触电损害纠纷代理    铁路运输纠纷代理
    交通事故纠纷代理    人事仲裁纠纷代理
    离婚争议纠纷代理    财产损害纠纷代理
    不当竞争纠纷代理    网络域名纠纷代理
    特许经营纠纷代理    保险金融纠纷代理
    合伙企业纠纷代理    其他民事纠纷代理
    官网首页 | 行业分析 | 法治建设 | 业务研究 | 学术科研 | 公众服务 | 专业领域 | 委托指引 | 业务受理 | 法律咨询 | 法律援助 | 联系律师
    律师的甄别
    识别真假律师
    不要盲目相信“打关系”律师
    什么样的律师才是好律师
    律师的作用
    为什么需要律师
    律师告诉您官司打不赢的原因
    律师防控冤狱的积极作用
    律师能为企业做些什么?
    如何选择律师
    聘请律师的误区
    聘请刑事辩护律师须知
    律师不接待的五类当事人
    律师收费标准
    重庆市律师收费标准
    律师服务收费管理办法
    律师事务所收费程序规则
    发改委放开部分价格的通知
    委托流程
    委托律师办理法律事务流程
    律师执业范围
    重庆律师网法律事务受理中心
    法律事务受理
    法庭书状与合同协议定制
    法律解决方案设计与法律咨询
    单位个人常年法律顾问聘请
    律师催告函件定制
    All RIGHTS RESERVED © CQLSW.NET 2008-2018  |  重庆律师网版权所有,未经协议授权,禁止复制下载任何信息,任何使用均得恪守《使用协议》联系方式  |  重庆律师业务办理平台(律师网络办公厅)