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    [图]不动产司法拍卖过户税费由谁来承担

    WWW.CQLSW.NET   2018-12-17   信息来源:天衡联合律师事务所   作者:林浩夫

    最近,笔者有一个亲戚听说淘宝网上有司法拍卖专栏,许多被法院强制执行的房产都会放在上面以供拍卖,价格十分优惠,于是便委托笔者帮他看看。笔者在浏览厦门市房产拍卖的公告信息时,发现这些公告都会规定“标的物转让登记手续由买受人自行办理,交易过程中产生税费依照税法等相关法律法规和政策的规定,由买受人承担。”这就意味着拍卖价款中并不包含税费,要知道房产价值不菲,其税费也是一笔不小的支出。在房产转让中,增值税、土地增税、城建税等税目的纳税义务人一般是转让方。在这些公告中,却将所有的税费由买受人承担,如此规定是否符合相关法律规定?又是否具有合理性呢?

    对于司法拍卖中的税费问题,现有的法律规定主要有以下两个:

    第一, 国税函[2005]869号《关于人民法院强制执行被执行人财产有关税收问题的复函》第四条规定,鉴于人民法院实际控制纳税人因强制执行活动而被拍卖、变卖财产的收入,根据《税收征收管理法》第五条的规定,人民法院应当协助税务机关依法优先从该收入中征收税款。由此可见,司法拍卖价款应当包含被执行人应当缴纳的税费,以此来保证税务机关的税收优先权。

    第二, 2017年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》(以下简称《网拍规定》)第三十条规定:对网络司法拍卖本身形成的税费由谁承担作出了明确规定:应当按照相关法律、行政法规的规定,由相应主体承担;没有规定或者规定不明的,人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。

    对于房产转让中的税费承担的规定散见于各类法律、行政法规中,笔者经过整理归纳如下,在房产转让中卖方需缴纳增值税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、个人(企业)所得税、印花税等;买方需缴纳契税和印花税等。可见,对于司法拍卖中的税费承担主体已经有明确的法律依据。

    单从法条上看,相关的法律法规对于司法拍卖中的税费问题已经有了较为明确的规定,那么各地的实践情况又如何呢?

    一、浙江、江苏一带司法拍卖税费现状[1]

    浙江、江苏在司法拍卖方面的实践一直走在全国前列。通过对2017年1至6月浙江、江苏24家中级人民法院发布的2759则不动产一拍公告进行梳理,目前主要有三种税费承担方式:

    1、所有公告适用“均由买受人承担”的税费承担方式。

    2、所有公告适用“按新规分别承担”的税费承担方式。

    3、“均由买受人承担”与“按新规分别承担”两种税费承担方式并存。

    存在此类情况的原因主要在于:第一,目前各个法院对于《网拍规定》的态度不统一,因为《网拍规定》对于原有的税费承担方式作出了与以往完全不同的改变,给网络司法拍卖带来了巨大冲击,部分法院对此扔持保留态度;第二,不同拍品自身瑕疵导致法院内部拍品间税费承担方式不一;第三,税收优先权不明确以及相应税费缴纳模式的缺失导致税费承担方式迟迟不能统一,甚至出现反复。

    二、厦门本地的司法拍卖税费现状

    至于厦门本地的情况,笔者发现厦门市内法院大多采用的是所有公告适用“均由买受人承担”的税费承担方式,以下两张是笔者在淘宝网福建省司法拍卖专栏中找到了公告截图:

    图 1 拍卖公告

    图2 变卖公告

    从上述的司法实践可以看出,目前全国各地并未在司法拍卖的税费问题上达成统一。虽然已经有明确的法律规定,但各地对于《网拍规定》的态度并不一致,仍有大部分法院没有改变现有的“均由买受人承担”的规定。笔者认为司法拍卖价款中应包含被执行人应当承担的税费,主要有以下几点理由:

    1、有明确的法律依据。从上文提到《网拍规定》第三十条和869号文第四条中可以看出,对于拍卖过程中的税费承担主体已经有明确的法律、行政法规规定,税务机关在拍卖程序中有税收优先权。众所周知,被执行人之所以进入强制执行程序,正是因为其无力偿付各类债务,若是拍卖价款中不包含相关税费,而是由被执行人自行申报缴纳,恐怕是不可能实现的。因此,为了保障税务机关的税收优先权,应当将拍卖价格定为含税价(包含被执行人应当缴纳的税款)。

    2、对买受人公平。从上文可知,买受人在房产转让过程中只需承担契税和印花税,“均由买受人承担”的税费承担方式会导致买受人承担巨额的额外经济负担。除此之外,司法拍卖公告中大多并未披露相关税费的情况,一切全凭买受人自觉查询和计算。这种方式使得买受人处于信息不对称中的弱势地位,对于买受人而言极为不公平。

    3、保障拍卖的公开性、透明度。以拍卖方式进行强制执行是为了使执行过程更公开、更透明,从而保证司法活动的客观公正性,从程序上保障公正、效益的实现。将税费排除于司法拍卖价款之外,买受人在不了解相关税费的情况下参与拍卖,这极大破坏了拍卖制度的公开性和透明度。

    4、保障国家税源不致流失。从保护国家税款不致流失的角度来看,将税费包含于拍卖价款之中能够有效地保证税务机关的税收优先权。若是粗暴地规定拍卖中的一切税费由买受人承担,那么买受人为了不缴纳税费可能选择不办理房产过户手续,却凭借拍卖的有关文件来实际享有房产的相关权利。这样一来,一方面,税务机关无法从买受人处征收到税款;另一方面,由于拍卖价款中不包含税费,税务机关也无法直接从拍卖价款中征收税款。因此,将司法拍卖中的税费按新规分别承担,将应由出卖人承担的税费包含于司法拍卖价款之中,才能有效地保证税务机关的税收优先权。

    总结:

    网络司法拍卖对于执行而言有着正面的意义。网络司法拍卖属于公开竞价方式,这种方式有着公开性、平等性、有效性的特点:竞买人可以通过公开的渠道了解到有关拍品的信息,平等地参与竞拍,并完成拍品最终的交易。这种方式符合了强制执行程序正当性的要求,并保证强制执行能够有效地实施。 “一切税费均由买受人承担”的规定破坏了网络司法拍卖的公开性、有效性,笔者认为各地司法机关应将新规的要求运用到实际工作之中,切实解决税费承担上存在的问题,维护强制执行程序中的司法公信力。

    除此之外,法院也应当加强与税务机关之间的合作。有关于税费承担的问题,税务机关才是专家,如果将该问题一律交由法院来处理,不仅额外加大了法院的工作量,也超出了法院能力范围。通过开展与税务机关之间的合作,可以将网络司法拍卖中有关于税费计算及承担的问题交由税务机关来判断,既能保证法院能够有效地获得执行款项,也能保证网络司法拍卖中的税款不致流失。

    注释:

    [1]裴阳、谢国勤、李峰:《网络司法拍卖中不动产税费承担问题探讨————基于对2017年1至6月浙江、江苏24家中级人民法院“淘宝网”2759则不动产一拍公告的分析》,载于《中国执行》。

    感谢感谢实习生谢巧艺对文本的贡献。

    延伸阅读 重庆妙珠律师事务所 / 国法网 / 中法网 律师业务在线办理平台 | 值班律师
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