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    房屋装修中,业主与无装修资质企业或个人签订的合同是否有效

    CQLSW.NET   2019-01-07   信息来源:索通律师事务所    作者:姚何柳

    近两年,重庆房市可谓是如火如荼,不管是商品房买卖市场还是二手房市场,其交易热度均位居全国前列,但由此所带来的装修纠纷也不胜枚举。业主与装修方往往存在一方出现违约行为时,违约一方以装修方无资质为由进行抗辩,由此衍生出大量纠纷诉讼。针对前述纠纷,笔者对相关法律规定,以及案例进行了检索,并就此类合同的效力进行简析。

    一、确认合同无效的案例

    【(2016)渝0113民初3057号】

    1 案情简介

    2016年1月15日,于国勇与重庆玉马装饰工程有限公司签订了装饰合同,合同约定重庆玉马装饰工程有限公司采包工、包部分材料,原告提供其余部分材料的方式为于国勇位于重庆市巴南区万达广场1AF米小鲜门店进行门面装修,工程价款5.5万元,开工日期2016年1月19日,竣工日期2016年2月5日。双方签订合同后,于国勇向重庆玉马装饰工程有限公司支付装修款22000元。后因于国勇没有办理好装修许可,重庆玉马装饰工程有限公司没有进场,双方就装修款的退还问题发生争议。

    2 法院认为

    本院认为,双方的争议焦点在于装饰合同是否有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项规定“有下列情形之一的,合同无效:(五)违反法律、行政法规的强制性规定”,最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第(一)项规定“建设工程施工合同具有下列情形之一的,应当根据第五十二条第(五)项的规定,认定无效:(一)承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的”,本案中,被告并无建筑相关资质,故涉案装饰合同无效,对原告要求确认装饰合同无效的诉请,本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”,由于被告不存在损失,其因该装饰合同取得的装修款22000元应退还原告,对原告有关返还装修款22000元的诉请,本院予以支持。

    二、确认合同有效的案例

    【(2015)永法民初字第07266号】

    1 案情简介

    2012年11月,重庆市墨比雅装饰工程有限公司与夏丹丹签订了《墨比雅装饰装修标准合同》,合同约定夏丹丹将位于永川竹映三清4-1-17-4号住房以包工、包辅料的形式交由其重庆市墨比雅装饰工程有限公司装修,合同对工程期限、工程价款、付款方式等进行了约定;装修工程已完工并经夏丹丹验收合格后交付其使用。现双方就拖欠支付装修款产生争议。

    2 法院认为

    本院认为,根据《住宅室内装饰装修管理办法》第二十二条规定,承接住宅室内装饰装修工程的装饰装修企业,必须经建设行政主管部门资质审查,取得相应的建筑业企业资质证书,并在其资质等级许可的范围内承揽工程。虽然上述管理办法规定承接住宅室内装饰装修工程的装饰装修企业需取得相应资质,本案中墨比雅公司未取得相应资质,违反了该办法的相关规定。但《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第(五)项规定,违反法律或者社会公共利益的民事行为无效。《住宅室内装饰装修管理办法》属于部门规章,违反该规章的相关规定并不当然导致合同无效。且双方签订的装修合同中并不涉及建筑主体及承重结构变动,亦未危害到社会公共利益,故墨比雅公司与夏丹丹之间的装饰装修合同应属有效合同,夏丹丹辩称墨比雅公司并未取得相应资质,双方之间的合同无效的理由不能成立,本院不予采纳。

    三、相关法律规定检索

    笔者针对前述合同效力问题,检索了相关法律规定并归纳如下:

    《中华人民共和国建筑法》第二条第二款:“本法所称建筑活动,是指各类房屋建筑及其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备的安装活动。”

    《中华人民共和国建筑法》第十三条:“从事建筑活动的建筑施工企业、勘察单位、设计单位和工程监理单位,按照其拥有的注册资本、专业技术人员、技术装备和已完成的建筑工程业绩等资质条件,划分为不同的资质等级,经资质审查合格,取得相应等级的资质证书后,方可在其资质等级许可的范围内从事建筑活动。”

    《家庭居室装饰装修管理试行办法》第六条:“凡承接家庭居室装饰装修工程的单位,应当持有建设行政主管部门颁发的具有建筑装饰装修工程承包范围的《建筑业企业资质证书》。对于承接家庭居室装饰装修工程的个体装饰装修从业者,应当持所在地乡镇以上人民政府有关主管部门出具的务工证明、本人身份证、暂时居住证,向工程所在地的建设行政主管部门或者指定的机构登记备案,实行“登记注册、持证上岗”的制度。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制订。”

    《家庭居室装饰装修管理试行办法》第七条:“凡没有《建筑业企业资质证书》或者建设行政主管部门发放的个体装饰装修从业者上岗证书的单位和个人,不得承接家庭居室装饰装修工程。”

    《家庭居室装饰装修管理试行办法》第十条:“除自行装饰装修外,居民对于家庭居室装饰装修工程应当选择并委托具有《建筑业企业资质证书》的施工单位,或者具有个体装饰从业者上岗证书个人进行。”

    《住宅室内装饰装修管理办法》第九条:“装修人经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案变动建筑主体和承重结构的,或者装修活动涉及本办法第六条、第七条、第八条内容的,必须委托具有相应资质的装饰装修企业承担。”

    《住宅室内装饰装修管理办法》第二十二条:“承接住宅室内装饰装修工程的装饰装修企业,必须经建设行政主管部门资质审查,取得相应的建筑业企业资质证书,并在其资质等级许可的范围内承揽工程。”

    《重庆市家庭居室装饰装修管理暂行办法》第五条:“凡从事家庭居室装饰装修工程设计施工的单位,应当持有建设行政主管部门颁发的具有建筑装饰装修工程承包范围的《建筑业企业资质证书》、《装饰设计资格证书》和工商行政主管部门核发的具有法人资格的《营业执照》。否则,不准承接家庭居室的装饰装修工程。”

    四、笔者意见

    根据前述两则案例及相应法律规定,确认装修合同是否有效主要在于业主与无装修资质企业或个人签订的合同是否违反了法律、行政法规的强制性规定。笔者原则上倾向性认为合同有效,理由如下:

    (1)尽管最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条约定了承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的建设工程合同无效,但《中华人民共和国建筑法》并未明确要求从事室内装修工程必须具备相应的施工资质,即单纯的室内装饰装修应当与一般建筑类工程有所区分,不应一味适用建筑类的相关法律规定。

    (2)前述《家庭居室装饰装修管理试行办法》《住宅室内装饰装修管理办法》《重庆市家庭居室装饰装修管理暂行办法》等规定都属于部门规章或地方规范性文件,应属管理性规定,其目的旨在于规范装饰装修工程类市场,不具有强制性效力。且从实践来看,如一味否定装修合同的效力,违约方将可能以此为由逃避应当承担的合同责任,也不利于整个交易市场的稳定性。

    需要提醒说明的是,如装修合同中约定了包括改变住宅外立面,在非承重外墙上开门、窗或有变动建筑主体和承重结构等行为的,由于该类装修工程本身要求的专业技术水平较高,且可能影响社会公共利益,对于此类装修合同的效力应当谨慎区别对待。

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