前段时间,我写过一篇与房产中介有关的法律文章—最高法院:要尊重中介的居间服务,“跳中介”要支付全额佣金。
这篇文章发出后得到很多中介朋友的共鸣。
当然,也有部分网友给我留言说“竟然还有律师替黑中介说话,中介就是坑蒙拐骗。”
我心想:说这话的人应该是“受过中介的伤”。
我不否认,中介行业确实有害群之马,但就像我上一篇文章说的那样,每个行业都存在良莠不齐的现象啊,不能因为少部分人的问题就完全否定整个行业。
而且房产中介是服务行业,服务行业经营的是口碑,任何一个行业中的害群之马必将被社会淘汰和抛弃。
随着房产中介行业发展的越来越规范、越成熟,目前能生存下来的绝大部分中介还是非常靠谱专业的。
而且真的不是随随便便一个人就能受得了这个行业的这份苦和煎熬的。在房产中介行业能够做到五年以上的,完全可以称得上是老资历了。
做房产中介不同于一般的销售,一般的销售卖的是自己公司的产品或服务,而房产中介,他们卖的是别人的房子!
所以在工作中,他们既要讨好房东,又要讨好买家,房东嫌价格太低,买家嫌价格太贵,房东嫌买家付款方式不好,买家嫌房屋楼层不好,房东嫌买家资质不好担心他们贷款出问题,买家嫌房子装修太旧怕设备老化……
在这个过程中,房产中介不仅要打消房东和买家的所有顾虑,还要把双方的巨大心里差距拉到一起,最后还得让双方都觉得自己占了便宜的开开心心交易。而且一不小心还会被上下家联合起来一起排挤、甚至被「私下飞单」。
因此,我经常看到中介业务员在面对房东和买家时不停地说好话、道歉、哥啊姐啊的叫,为了促成交易他们可以说把自己的位置放到最低,似乎只要能成交,没有什么是他不可以做的。
在此不得不提一下他们回微信的速度,说「秒回」一点都不夸张。
平时我有点房产交易的问题咨询中介朋友,他们一般都回复的神速,而且,他们知道我并不是他们的意向客户,但仍然一如既往毫不含糊的为我答疑解惑。
说到这儿,我想起前几日的一件小事。
有一次晚上大概八九点钟,外面下着雨,我忽然想到一件事就发微信咨询我微信好友里的一个中介小哥,他秒回复我,然后这样来回几个问题后,他抱歉发语音和我说:姐,我晚一点再和你说,我这会儿刚带客户看完房子,回店里路上我电瓶车没电了,我现在在推着电瓶车往回走(此时还下着雨),等我到店里吃好饭后再和你说…….
听到这里,我心一震,非常愧疚,并在心里想:我早晚要给这个小伙介绍一单业务。我想现在像这样的高品质高服务意识的中介业务员不在少数。
在此,手动为他们的销售能力、沟通能力、协调能力、吃苦能力、服务意识点赞。
接下来切入正题,来谈一个长期困扰房产中介行业的问题:签订居间协议后,未成功网签,能收佣金吗?
成交第一步是带看,中介行业的带看比诉讼律师的开庭更频繁。
在数次带看后,终于有一套房被买家看中了,之后经过一周的斡旋协调沟通,终于把上下家的交易条件谈好了,再之后,等到上下家下班后,到门店谈了四个小时,终于把居间协议签好了,佣金确认书也签好了,买家定金也付了,并约定好了10天后签订网签付首付。
业务员那个欣喜啊,我签单了!
但谁知:网签之前,买家说他不买了,或者卖家说他不卖了,或者双方私下走“飞单”了!
中介心里糟心啊,这可怎么办?难道辛辛苦苦跟了这么久的单子,就这么没了?
那么问题来了,签订了居间协议(和中介版买卖合同),但是,并没有签网签,到底算不算中介居间成功???能不能收到中介费???
如果说算是中介居间成功,那么应该由哪一方来支付中介费呢?居间合同中约定的中介费的支付方式是否有效呢?
大多数情况下,在签订居间协议时,居间方会让房屋买卖的双方或者一方(通常是买家)签订一份《佣金确认书》,上面会写上支付佣金的金额和支付时间,比如网签时支付多少佣金,过户时支付多少佣金。
但最后没有网签,没有过户,佣金怎么支付呢?
通常情况下,在房地产居间协议中都会有这样的条款:“本协议签订后,在网签之前,因为甲方(出售方)原因导致未网签的,则甲方(出售方)要向居间方支付房屋总价2%的佣金作为居间报酬,若因为乙方(买受方)原因导致未网签的,则乙方(买受方)要向居间方支付房屋总价2%的佣金作为居间报酬。若因为甲乙双方私下成交,则双方共同向居间方支付2%的佣金”。
那么这样的约定法院是否认可?是否有法律效力?
我的回答是:这些条款如果是各方当事人的真实意思表示,签字是本人签署的,则就是合法有效的,对合同当事人具有法律约束力。应该支付居间方居间报酬。
是否可以按照约定拿到全额佣金?
我的回答是:大部分情况下是可以拿到佣金,但是通常拿不到全额。司法实践中,一般法院支持佣金确认书确认的佣金金额的(或者居间协议约定的佣金金额的)50%左右,浦东法院相对来说是基层法院中支持的相对高的,约在70%左右。也就是说签订的居间协议有以上条款的,可以拿预期佣金的50%-70%了。
为什么只能拿到部分,而不是全部呢?
因为:房地产居间服务包括了:签订居间协议、协助签订网签合同、协助办理贷款、协助审税、协助过户、协助交房,签订居间协议虽然是里面很重要的环节,但是毕竟未提供全部的居间服务,因此只能支持部分。
接下来,我们来看一下法院的司法判例。
案例:(2017)沪01民终4725号
案情简介:
董某、孙某作为出售方,张某作为买受方,通过某中介公司交易浦东新区某房屋,房屋价格为1000万左右(合同价做低到800多万)。买家支付定金20万元。之后,出售方以其他共有产权人不同意为由违约不再出售。后被中介公司起诉要求支付佣金。
二审法院审理后认为:
本院认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。
现董某、孙某上诉认为,一审判决认定事实不清,未保护共有人孙某的合法权益,其不应当支付居间费。
对此,本院认为,居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立后,委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确,依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的,根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的,由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。瑞丛公司作为居间人,促成了董某、孙某与房屋购买方签订《房屋买卖合同》,董某、孙某应当按照约定支付报酬。一审法院根据本案实际情况并结合公平合理原则酌定由董某、孙某支付瑞丛公司居间报酬66,000元,并无不当,本院予以认可。现董某、孙某主张的上诉理由,因未能提供相应证据加以证明,本院无法采信。故董某、孙某的上诉理由,缺乏事实和法律依据,本院不予认可。
法院判决时,不仅要考虑居间协议的内容,同时也会依据交易习惯,就房屋居间活动的完成度、参与度以及居间人本身是否是导致合同不能继续履行的原因等判断居间报酬的支付数额。 |