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    倪世钧谈房介收费合规:买卖合同上一句手写的话 让房屋中介白忙一场,为啥?
    CQLSW.NET   2018-10-11   信息来源:重庆商报   作者:徐勤 韩政
    核心提示:上游新闻·重庆商报记者就房介收费合规问题,专访了本律师事务所倪世钧,倪律师就此作了法律专业诠释。该新闻刊载于《重庆商报》2018年10月10日第12版,同时较多媒体作了转载。倪世钧的意见载于该新闻“提醒:这些费用 房屋中介公司不能收”部分。

    近日,上游新闻·重庆商报记者就房介收费合规问题,专访了本律师事务所倪世钧,倪律师就此作了法律专业诠释。该新闻刊载于《重庆商报》2018年10月10日第12版,同时较多媒体作了转载。倪世钧的意见载于该新闻“提醒:这些费用 房屋中介公司不能收”部分。

    以下为《重庆商报》原文:

    (重庆商报2018年10月10日第12版)

    标题:买卖合同上一句手写的话 让房屋中介白忙一场,为啥?

    重庆商报-上游财经记者 徐勤 韩政

    二手房买卖,难免要跟房屋中介公司打交道。不论是买房者,还是卖房者,在与中介公司签订合同时,一定要注意合同条款的约定,以免各自利益受损。

    本期商戒,将为你讲述一个有关房屋中介的故事:今年4月,刘枚(化名)通过中介公司售卖了一套房,事后却被对方起诉至渝北区法院,要求支付居间服务费3.5万元。然而,因在合同上写下了一句话,开庭后,中介公司当场撤诉,“白忙”了一场。

    卖房变更服务费条款

    今年4月,看到市场行情不错,刘枚打算将自己的一套房屋出售,在家附近一家房屋中介公司挂出后,很快就有买家上门。

    经过一番讨价还价,在房屋中介公司的撮合下,交易最终达成。该房屋建筑面积约为165平方米,房屋转让成交价为175万元;付款方式为签订合同时,买方交定金10万元,余款以银行按揭方式支付。

    一切谈妥后,刘枚与中介公司及买主签订《房地产买卖及居间合同》,在合同上,该合同约定的居间服务费(中介费)的支付方式为:基于居间方促成合同的成立,买卖双方应在签订合同时,各向居间方支付居间服务费3.5万元。在该条款后,手写“中介费以客户服务费确认书为准”字样。

    刘枚向中介公司出具《客户服务费确认书》一份,载明的主要内容为:刘枚自愿支付中介公司居间服务费零元。

    中介追讨3.5万元服务费

    房屋顺利卖出去后,刘枚也松了一口气。然而,中介公司却拿着那份《房地产买卖及居间合同》,向她追讨3.5万元居间服务费。

    中介公司认为,自己提供了居间服务,积极促成合同成立,并约定买卖双方应在签订合同时各向居间方支付居间服务费,但是事成之后,刘枚拒绝履行支付义务。

    经多次协商未果,中介公司将刘枚起诉至法院,要求支付3.5万元居间服务费。9月中旬,渝北区法院民二庭法官在仙桃街道兰馨社区,公开审理这起居间合同纠纷,并邀请五名人大代表和政协委员到现场观摩监督,近百名群众到场旁听。

    法官释法原告当庭撤诉

    一份《房地产买卖及居间合同》写明要支付居间服务费3.5万元,一份《客户服务费确认书》却写明居间服务费为零。庭审中,双方就居间费是适用打印条款还是手写条款产生激烈辩论。

    庭审法官认为,原告、被告、案外人三方签订的房地产买卖及居间合同,实际上是将被告与卖方的房屋买卖合同、买卖双方各自与居间方的居间合同关系写入同一份合同,但是该合同中的买卖关系、居间关系是各自独立的。对于本案原告与被告之间的居间合同关系,系各方当事人的真实意思表示,内容未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方当事人均应积极履行合同约定的义务。

    本案中,原告中介公司作为居间方,虽然已经促成了买卖双方签订了房地产买卖合同及居间合同,且该合同约定本案被告作为卖方须在签订合同当日支付居间服务费3.5万元,但同日被告出具的《客户服务费确认书》,承诺的居间服务费为零元。再结合房地产买卖合同及居间合同上手写“中介费以客户服务费确认书为准”的约定,客户服务费确认书应视为对《房地产买卖合同及居间合同》中介费条款的变更。

    原告听后,当庭撤回了起诉。

    法官支招

    如何与中介公司打交道

    特殊的约定,一定要以书面的形式体现在合同中。生活中,当我们需要跟中介公司,特别是房屋中介打交道时,该如何确保自己的利益不受损呢?

    “很多人会认为,中介公司收取中介费以后,就应当保证买卖双方完成整个房屋买卖。”承办法官称,实际上,中介公司提供的服务,包括促成签订房屋买卖合同的居间服务,以及代办按揭、代办权证等委托服务,在与中介公司签订合同时,应当仔细查看合同条款,明确居间服务内容、费用数额及支付方式,如果有异议则应当经过协商后,将特殊的约定,以书面的形式体现在合同中。比如,可以中介费的支付与工作进度相结合,完成一部分工作就支付一部分中介费,或干脆约定中介费在房屋过户后支付。

    否则,只要合同的约定未违反法律、法规的强制性规定,就是有效的合同,应当按照合同的约定付款。

    闻者足戒

    “一锤子买卖”赢不到市场

    通过中介买卖房屋,对于买卖双方当事人来说,既省时又省力。但是,有的房屋中介公司又存在一些违法违规的地方,通过它买卖房屋,让人感觉心里不踏实。

    “从市场角度看,房地产中介服务行业为房地产市场的不断发展壮大和房地产市场的繁荣起到了积极的重要作用。但是,目前房地产中介服务行业仍然存在着诚信危机、恶意竞争等不规范问题。”西南政法大学民商法博士常烨认为,这些都是因为房产中介公司抱着“一锤子买卖”的想法,作出违法违规的行为。

    常烨说,房屋中介行业要想健康持续的发展下去,首先要做到守法经营、诚信经营,必须要规范运作,经营项目、范围、收费标准等都要公开化,实行明码标价,推行“一站式”服务。靠欺诈、不讲诚信的中介,一旦失去了商业道德底线,无异于自毁前程。其次建立完善的中介服务体系,向客户提供可行的、周到的、贴心的服务。长期以来,中介公司主要是依靠为客户提供信息服务收取一定的中介费用生存,但随着市场的不断发展,这种经营模式已经越来越不适应市场的需要,并最终将被市场淘汰,取而代之的则应是集代理、销售、评估于一身的经营服务模式。房屋中介应加强自身能量积累、加快品牌服务建设,才能赢得市场。

    提醒

    这些费用 房屋中介公司不能收

    如今,很多人因为各种原因,会选择购买二手房,如何规避陷阱,既买到如意的房屋,又只支付该支付的费用呢?重庆妙珠律师事务所倪世钧律师专门对房屋中介哪些该收费、哪些不该收费的情况进行了整理。

    倪世钧律师介绍,2014年12月31日,我市物价局和市国土资源和房屋管理局联合发布渝价〔2014〕393号文,通知从次年1月1日起,放开房地产咨询和经纪服务收费,房地产中介服务机构接受委托,提供有关房地产政策法规、技术及相关信息等咨询的服务收费,进行房屋买卖居间代理和房屋租赁代理的经纪服务收费,实行市场调节价。由此,可以明确,以下费用不能收取:

    1.约定范围之外的费用不能收。国家和重庆市的规定,均要求房地产中介服务收费标准由委托和受托双方根据服务内容、服务成本、服务质量和市场供求状况协商确定,如未约定或约定之外的费用,房地产中介服务机构当然无权收取。

    2.明码标价之外的费用不能收。房地产中介服务机构应按照《价格法》、《房地产经纪管理办法》等法律法规要求,严格执行明码标价制度,在其经营场所的醒目位置公示价目表,价目表应包括服务项目、服务内容及完成标准、收费标准、收费对象及支付方式等基本标价要素。按照《房地产经纪管理办法》第十八条第二款,房地产中介服务机构不得收取任何未予标明的费用。

    3.欺诈标价的费用不能收。房地产中介服务机构不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈;一项服务可以分解为多个项目和标准的,应当明确标示每一个项目和标准,不得混合标价、捆绑标价。否则,房地产中介服务机构不但不能收取相关费用,反而还可能受到相应处罚。

    4.服务不达标不能收佣金。《房地产经纪管理办法》第十九条规定,房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项,或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的,不得收取佣金。两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务的,只能按照一宗业务收取佣金,不得向委托人增加收费。

    5.未明确的代收代付费不能收。国家发改委和住建部发改价格[2014]1289号文规定,房地产中介服务机构代收代付的税、费应予以标明,房地产中介服务机构不得收取任何未明确的代收代付费用。

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