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    撤上诉和起诉后又再诉的房地产买卖案代理意见

    CQLSW.NET   2013-10-16   信息来源:重庆律师网   作者:倪世钧 詹华辉

    代理意见

    渝锦律民〔2013〕291号

    审判长、审判员、人民陪审员:

    本律师事务所依法接受本案原告的委托,分别指派我们担任委托人与被告及第三人房屋买卖合同纠纷一案诉讼代理人。代理人依据庭审查明的事实,结合现行法律规定,谨提出如下代理意见:

    一、本案《房地产买卖合同》各当事人意思表示真实,内容不违背法律、行政法规的禁止性规定,完全合法有效,应予恪守,并实际履行和全面履行

    1、出卖人和买受人主体均适格。被告依法登记,并取得位于重庆市巫山县巫峡镇新城4号门市的房权证书,依据《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”之规定,系合法的物权人,有权作为出卖人处分自己所有的财产。同时,经房地产主管机关查证,原告名下并无房产,亦拥有合法且受房贷政策所鼓励的买受人主体身份。

    2、本案房产未予物权转让登记,不影响买卖合同的法律效力。《中华人民共和国物权法》第十五条明确规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,未办理物权登记的,不影响合同效力。

    3、本案《房地产买卖合同》的法律效力认定与原告诉讼请求之间系包含的逻辑关系,即原告的诉讼请求已涵盖对合同效力的裁判。本案原告请求继续履行合同,而我国现行法律规定,惟有效合同方生继续履行的情形,无效合同乃生返还的情形,故原告诉讼请求的逻辑前提必然是认定合同有效。正如原告在前一案即(2012)山法民初字第01255案一样,原告请求解除合同,重庆市巫山县人民法院先认定《房地产买卖合同》“属有效合同”, 同一判决又再作其他的认定一样,无须增加当事人诉累,另诉确认合同的效力。

    二、第三人“出资或实际权利人”的抗辩,并不能阻却或改变,买卖合同的法律效力判定及原告诉讼请求的实现

    1、第三人“出资或实际权利人”的抗辩并不合法。庭审已查明,交纳集资款的票据至今由被告持有,第三人并无确实充分的证据证实其出资重庆市巫山县巫峡镇4号门市,其抗辩依法不能成立。更为重要的是,该房产系集资房,按规定,仅限本单位内部职工方有资集购房的资格。由于第三人不具备该局职工的身份,其“出资或实际权利人”的抗辩,违背了集资购房的相关规定,不具有合法性。

    2、出资的法律后果仅可成就债权关系,绝不成就物权关系。《中华人民共和国物权法》第十四条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。本案房产登记于被告被告名下,该登记具有公示、公信及排他的法律效力。由于债与物权的发生原因各不相同,物权的产生与变更系要式法律行为,第三人即使有支付集资款的行为,依当事人意思表示,也属第三人与被告之间的债权债务关系,与物权无涉。

    3、假定第三人被确认为物权人,因原告系善意且支付了合理的对价,依据善意取得和表见代理的法律规定,房屋买卖合同仍然有效。本案中,原告通过专业的中介公司交易房产,签署买卖合同前,原告审查了被告房权证书原件,被告亦出具了保证没有权属和债务纠纷的《房屋转让承诺书》,原告已恪尽谨慎交易和必要的审查义务,同时亦按市场价格支付了相应对价,主观上系善意,应受法律保护。

    同时,即使第三人系所有权人,案外人因与第三人之间存有债务关系,合法持有房权证书原件,原、被告签署《房地产买卖合同》时,该人亦到场认可,且将房权证书原件转交于原告,加之该人与本案部份当事人系亲兄妹关系,原告据此有合理的理由,相信该人拥有对应的权利。依据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定,房屋买卖合同仍然有效,第三人的抗辩并不因此对原告的诉讼请求产生实质影响。

    三、被告未尽交付义务和权利担保义务,构成违约,应当依《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定承担违约责任

    1、被告未尽交付义务。被告虽已将房权证书原件交付于原告,协助原告与承租人田务贵重新签署了租赁合同,但本案诉争的标的物系不动产,法律规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,均须依法登记,才能发生法律效力,故被告并未恪尽作为出卖人的交付义务。

    2、被告违背权利担保义务。《中华人民共和国合同法》第一百五十条规定,出卖人就交付的标的物,负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务。本案中,双方签署房地产买卖合同前,被告书面承诺该房产没有权属及债务纠纷,但于租赁合同届满的前夜即2012年5月19日,第三人却就该房产主张权利,并实际掌控该房产,致原告蒙受巨大损失。

    被告前述行为,当属违约,依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的 ,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定,应当承担相应民事责任。

    四、原告撤诉后又再诉,诉求亦由解除合同调整为继续履行合同,是基于社会公平和便于人民法院执行的考虑,防止当事人二次伤害,有益于社会经济秩序的稳定和案结事了

    1、公平与防止二次伤害。从原告支付购房款的资金流向分析,原告实际支付购房款19.82万元,除其中3万元归被告抵债之外,另外16.82万元均由案外人用于了归还银行贷款,并未流落被告私囊,故原告诉讼解除合同并向被告索还房款,合法但不合理,亦与大众的社会公平观不符。若此,必将给原、被告均造成二次伤害,发生连环诉讼,不利于化解社会矛盾。

    2、便于人民法院执行。被告系公务员,工资有限,加之要养家糊口,增大了人民法院强制执行工作的难度。因此,从诉求实现的难易程度斟酌,本案原告选择了继续履行合同,未选择退款。

    3、解除合同不利于社会经济秩序的稳定。最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》明确要求,当前市场主体之间的产品交易、资金流转因诸多因素的影响而产大量纠纷,人民法院应当依据公平原则和情势变更原则严格审查。

    五、第三人明知买卖合同已存在,撬门换锁,强占合同标的物,故意妨害合同履行,属民法学上的侵害债权,依《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款,应当承担民事责任

    1、第三人构成侵害债权。我国学者曾将侵害债权称为“干涉合同”、“损害合同”,法学界通说认为,债的关系以外的第三人,故意实施或与债务人恶意通谋实施旨在侵害债权人债权,并造成损害的行为构成侵害债权(王利民著《违约责任论》, 中国政法大学出版社1996年3月第1版,第563页)。美国《侵权行为法重述》第766条及《法国民法典》第1382条,对侵害债权均有界定。本案中,第三人不属于买卖合同当事人,依据《中华人民共和国民法通则》第五条,负有不得侵害他人合法债权的义务。但她明知他人《房地产买卖合同》已成立并生效,撬门换锁,强占合同标的物,故意妨碍合同的履行,其主观上有严重过错,客观上造成了他人巨大损害,依《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款,应当承担民事责任。

    2、第三人具体民事责任辩析。本案纠纷源于买卖合同的交付环节,而交付的义务在于出卖人,因此,第三人的民事责任源于并附着于交付义务。代理人鉴于相关法律规定不具体,参照《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百四十九条第二款,标的物由他人持有时,“有关单位持有该项财物或者票证的,应当根据人民法院的协助执行通知书转交,并由被交付人签收”,文字表述为第三人承担协助义务。但依据原告该项诉讼请求的进一步释明,“即第三人迁出本案房产后协助二被告交付该房产于原告”,结合《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条承担民事责任的方式主要规定,该协助义务与停止侵害、排除妨碍仅有表述方式的分别。

    综上所述,本案《房地产买卖合同》合法有效,被告未恪尽交付和权利担保义务,应当承担继续履行并赔偿的违约责任,第三人侵害债权,亦应当承担迁出房产协助交付相对应的民事责任,故请求合议庭支持原告的诉讼请求。

    以上意见,望予充分采纳。

    代理人: 倪世钧 詹华辉

    二0一三年七月三十一日

    延伸阅读

    商报报道本网律师办理的撤诉又再诉房产买卖案

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