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    律师检索 :
    与经济合作社合作修建小产权房的律师警示
    CQLSW.NET   2016-11-26   信息来源:重庆律师网   作者:倪世钧
    核心提示:依据《村民委员会组织法》第三条第二款,村民委员会分设若干村民小组,经济合作社有可能不具备村民委员会属下的村民小组性质。

    本文系倪世钧原创,欢迎分享,媒体转载须注明作者和出处

    经查阅相关法律规定,就与经济合作社合作修建小产权房问题,我们提出如下建议:

    一、关于合同的主体问题

    1、工商信息系统中暂未检索到经济合作社的注册登记信息,该主体可能未经工商注册。

    依据《村民委员会组织法》第三条第二款,村民委员会分设若干村民小组,经济合作社有可能不具备村民委员会属下的村民小组性质。

    律师建议进一步要求经济合作社出示相应的主体证件,以便确认其有权签署合同,从而进入下一步的签约程序。

    2、联合投资建设合同的一方主体是村委会,而经济合作社及项目从合同显示位于村,二者不一致。

    建议以项目所在的村委为合同主体,以免牵涉过宽从而增加纠纷。

    3、我方主体若使用公司,项目的最终收益由公司纳税,公司要增加对应的经营范围。

    使用个人主体最大的风险是一但认定整个项目的经营性质,则个人可能涉嫌非法经营,面临刑事追诉。

    综合权衡,建议我方先以个人作为签约的主体,在履约过程中视情况,确需要以公司名义的,公司出具委托书给个人即可。

    二、关于用地批文问题

    1、我国现行《土地管理法》规定,乡(镇)村公共设施和公益事业建设,可以经依法批准使用农民集体所有的土地,但应当办理转用审批手续。

    国务院城乡统筹和党的决议,对应当办理上述转用审批手续并未废止,只是规定了若干灵活的审批方式。

    律师建议对方必须出示真实合法有效的转用审批手续,并且审批手续上的用地主体与签约主体要一致,我方才可以考虑正式签约。在对方未取得审批手续之前,我方不作实际投入,以免损失。

    三、关于合作方式问题

    1、现行的小产权或乡产权登记制度可能即将严格规范甚至废止,特别是从国土资源部的文件及最近新闻讲话来看,这种趋势是很明显的,其核心就是禁止将小产权或乡产权予销售。

    律师建议销售合同对小产权或乡产权登记暂不予明确承诺为妥,可笼统规定,按交房时的相关规定执行。

    2、按照现行规定,小产权或乡产权房只能用于安置本村村民,禁止对本村村民之外的人出售。

    律师建议联合投资建设合同只与该村村民签署,村民签署后再转让的,我们无权干预。如果直接对外发售,届时又不能办证,可能出现上访情况,就可能被认定为非法经营,就可能有人被刑事追诉。

    3、律师建议充分考虑政策性风险,并在相关合同中细化明确,主要有:

    (1)、在合作过程中行政审批手续的未增加变更,甲方负责;

    (2)购房户或当地村民上访等,由甲方负责解决,并且甲方要有能力解决;

    (3)、政策性调整致双方不能再予合作时,如何处置,合同一定要明确。按现行法律,土地审批手续是对方的,地上的房产也当然的属于对方,要是终止合同,合同无约定,我方的权利实质上是没得任何保障;

    (4)、政策性调整致按原分配方案我方过于亏损时,如何调整,要明确。

    延伸阅读 重庆律师网络办公室 | 值班主持律师
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