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    房地产监管新规下法律风险管理
    CQLSW.NET   2018-12-03   信息来源:朱鑫婷   作者:文丰律师
    核心提示:2018年8月21日,郑州市人民政府发布《关于依法查处商品房违法预售行为的通告》,针对房地产开发企业的违法预售行为进行明确规范。

    一、房地产监管新规

    2018年6月25日,住建部、宣传部、公安部、司法部、国家税务总局、市场监督管理总局、银保监会七部委下发《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》;2018年7月2日,河南省住建厅下发《关于进一步规范商品房销售行为的通知》。

    2018年8月10日,河南省各部委联合印发豫建房管[2018]33号《河南省打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动实施方案》,通过各部门联合执法重点打击投机炒房行为和房地产“黑中介”,治理房地产开发企业违法违规行为和虚假房地产广告行为。

    2018年8月21日,郑州市人民政府发布《关于依法查处商品房违法预售行为的通告》,针对房地产开发企业的违法预售行为进行明确规范。

    二、监管新规主要内容

    (一)重点整治投机炒房行为

    1、明确投机炒房具体行为

    住建部等七部委及河南省的治理房地产市场乱象专项行动的整治重点均包含“投机炒房行为”,并明确投机炒房行为的具体表现形式,包括捂盘惜售或变相囤积房源;制造抢房假象恶意炒作,哄抬房价;通过更改预售合同、变更购房人等方式,投机炒作未交付的商品房;通过提供“首付贷”或采取“首付分期”等形式为炒房人垫付或者变相垫付首付款。

    2、严格管理商品房预售许可

    新规要求房地产开发企业将达到商品房预售条件的楼幢一次性进行申报,严禁以分批、拆零等方式进行申报,拖延上市销售时间。对于捂盘惜售或变相囤积房源的违规行为,将根据情节轻重,由房地产主管部门采取约谈企业负责人,并责令限期改正,且整改到位前对其实施暂停网签、典型案例曝光等方式进行处置。另,如房地产开发企业存在隐瞒有关情况、提供虚假材料,或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可等行为的,将被责令停止预售,撤销商品房预售许可,并移交城市综合执法部门按照有关规定处理。

    3、严禁制造抢房假象,哄抬房价

    新规严禁以私下内部认筹、排号等方式蓄客,以及通过集中选房、网上选房或者发布虚假房源和价格信息,捏造、散布开盘售罄、封盘涨价、地王楼王、政策变化等不实信息,以及雇佣人员制造抢房假象等方式恶意炒作,哄抬房价的扰乱市场的行为。

    (二)规范商品房预售、销售行为,细化违规销售情形

    1、增加未取得商品房预售许可证不得对外宣传、不得进行销售

    未取得商品房预售许可证不得进行销售系《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》明确规定的禁止行为,新规增加未取得商品房预售许可证房地产开发企业也不得对外宣传。具体要求为:销售场所不得对外开放,在咨询中心、接待中心等场所进行产品展示时,不得有与销售内容相关内容的推介,不得通过报纸、电视、广播、网络、户外媒体、传单等形式违法发布广告,不得参加任何展销活动。

    另外,新规也与时俱进的细化销售的各种形式,比如以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取预订、预付款等性质的费用,也是新规认为属于违规预售的行为,被明令禁止。同时新规明确了查处部门为城市综合执法部门。

    2、加强商品房销售现场管理

    (1)预售房源须一次性全部公开,监管新规明确要求,房地产开发企业在取得预售许可证之后10日内必须一次性公开全部房源及每套房屋的价格,并严格按照申报价格明码标价对外进行销售。

    (2)销售现场必须公示内容:房地产开发企业的营业执照、房地产开发资质证书及五证;委托代理销售的,还应公示商品房销售委托书;所有房源销售价格和销控表,包括每套商品房建筑面积、套内面积、销售价格及销售状态(已销售、已认购、在售)等情况;经审定的建设工程设计方案总平面图、房产测绘成果报告、户型详图、前期物业服务合同和商品房买卖合同示范文本等材料;商品房预售资金监管银行名称和账号;销售房屋已设定在建工程抵押的情况说明以及抵押权人同意销售抵押房屋的证明材料;委托销售代理机构的授权委托书和委托范围、时限;房管、物价、工商、城市管理综合执法等监管部门的举报电话。对于不符合公示要求的,责令限期整改,整改不到位或拒绝整改的,可暂停网签。

    3、加强监管商品房销售行为

    (1)严禁一房多卖行为;

    (2)严禁拆分房价行为,房地产开发企业不得高于备案价销售商品房,或以捆绑搭售(如捆绑车位、装修)、附加条件等方式销售商品房,或采取“电商”等合作模式,通过第三方在网签合同约定价款之外加价出售房屋或者价外收取“团购费”、“会员费”、“信息咨询费”等费用;

    (3)严禁违反资金监管规定行为,如未按规定使用商品房预售款项,或另设其他账户以其他方式直接收存购房人房款;

    (4)严禁“霸王条款”,本次新规特别增加不允许房地产开发企业利用合同格式条款免除自身法定义务、加重购房人责任、排除购房人合法权利。

    (三)更严厉打击虚假房地产广告

    新规要求房地产开发企业不得通过捏造、散布不实信息,或者曲解有关房地产政策等方式,误导购房人的市场预期;不得发布虚假房源和价格信息,欺骗、误导购房人;不得发布未取得许可或备案的房地产项目预售、销售广告;不得在房地产广告中承诺为购房人办理户口、就业、升学等事项;不得在房地产广告中承诺房产升值或者投资回报。

    三、房地产开发企业法律风险管理

    通过上述监管新规内容可见,监管部门逐渐掌握房地产开发企业在销售、宣传中的各种手段及形式,惩戒措施不再局限于行政处罚,还增加限期整改、暂停网签、典型案例曝光等措施,对于存在多种违法行为,情节恶劣、拒不整改或逾期整改不到位的,列入严重违法失信企业名单,并抄送工商、国土资源、物价、金融等监管部门,实施联合惩戒。因此,房地产开发企业应在商品房的销售、宣传过程中,注意合理的控制各项风险,避免触及红线。

    (一)房地产开发企业在商品房销售过程中的风险管理

    首先,监管政策日趋收紧,房地产开发企业在商品房预售、销售过程中需按照法律规定的程序及要求进行销售,尽量避开监管红线。如触及监管红线,房地产开发企业将面临行政处罚、项目被暂停网签甚至被列入严重违法失信企业名单,被限制参与土地竞买、降低直至取消开发资质,导致项目后续的销售及开发手续的办理受到严重影响。

    其次,本次监管新规明确列明违规销售的各种具体情形,虽然新规并不能够涵盖市场上所有的违规销售形式,但监管部门更注重实质上是否构成违规销售。监管部门一旦认定该行为属于违规销售行为,则处罚不可避免。

    最后,房地产开发企业可以根据项目具体情况,在内部法务或外聘律师的指导下,结合财务、税务、销售等各部门意见制定商品房销售模式及具体实施方案。另,商品房销售过程中对外出具的书面文件、签订的各类销售合同建议在财务、税务、销售等各部门结合的基础上,由内部法务或外聘律师把控销售中的各类风险。

    (二)房地产开发企业在商品房宣传过程中的风险管理

    房地产开发企业在进行商品房广告宣传时,一旦出现广告宣传内容与合同约定的内容不一致,就有可能被认定为虚假宣传,除了可能会对购房者承担违约或欺诈的法律责任外,还存在被工商行政管理部门处罚的风险,以及本次监管新规所列明的惩处风险。因此房地产开发企业应当规范商品房宣传行为。

    1、宣传活动的法律风险事先审核

    房地产开发企业在对外开展宣传活动之前,应当就宣传方案、广告内容或模板等提交内部法务或外聘律师进行风险审查,尽可能避免可预见风险。

    2、主要宣传点真实准确

    主要宣传点一般对房屋买卖合同的订立及房屋价格有重大影响,房地产所有宣传广告内容的真实、准确是规避房地产宣传出现法律风险的有效解决途径;如房地产开发企业因故无法完全做到前述要求,为避免风险,房地产开发企业广告宣传的项目主要宣传点必须百分之百的真实准确。

    3、宣传资料及时更新

    宣传资料所载明的各项内容有可能随着时间的推移而发生变化,为了避免房地产开发企业因为客观情况的变化而承担违约责任,建议在商品房的宣传材料中对那些受到时间变迁影响较大的数据及内容载明其制作所依据的文件、文件生成的时间、价格的有效期限等信息并根据变化及时更新宣传内容。

    综上,房地产开发企业在开发、销售、宣传过程中涉及的流程、法律法规、政策较为繁杂,风险较大,无论在哪个阶段,均建议房地产开发企业听取内部法务或外聘律师的相关风险提示,避免触及法律或监管红线。

    延伸阅读 重庆律师网络办公室 | 值班主持律师
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