• 重庆律师法律事务服务大厅
  • 重庆律师网值班律师 预约律师
  •     |    
  •  律师微网
  •     |    
  •  律师微信
  •     |    
  •  律师微博
  • 重庆律师网 |  当前位置: 首页 > 律师执业 > 法律风险 > 正文
    重庆律师网资源 :

    [图]房地产开发企业如何面对阶段性连带担保责任不当延长带来的风险

    CQLSW.NET   2018-12-21   信息来源:豫章律师事务所   作者:章凡
    核心提示:预告抵押登记是否具有现实的优先受偿权这一问题,在司法实践中存在极大的争议。笔者通过法律检索关键字“预告抵押登记、优先受偿权”,查阅检索结果中符合检索要求的五十个案例。在该五十个案例中,法院判决否定预告抵押登记具有优先受偿权的案例有35个,数量居多,占比70%;法院判决支持预告抵押登记具有优先受偿权的案例有15个,占比30%。

    笔者现在省内一家房地产企业坐班,经常会接到该企业营销人员的咨询。最近咨询中出现的问题便是有的购房客户一直不予配合企业人员办理产权证以及房屋他项权证,而且有些购房客户还存在每月未按期向银行偿还贷款的行为,具有逾期还贷的风险,甚至有些银行已经就此向企业进行了催告。为此,在有些客户已办理了预告抵押登记的情形下,企业营销人员咨询银行能否先就执行该房屋所得价款优先受偿,以减轻公司所应承担的责任?

    预告抵押登记是否具有现实的优先受偿权这一问题,在司法实践中存在极大的争议。笔者通过法律检索关键字“预告抵押登记、优先受偿权”,查阅检索结果中符合检索要求的五十个案例。在该五十个案例中,法院判决否定预告抵押登记具有优先受偿权的案例有35个,数量居多,占比70%;法院判决支持预告抵押登记具有优先受偿权的案例有15个,占比30%。

    在法院判决不予支持的35个案例中,由基层人民法院审理的案件数为11个,由中级人民法院审理的案件数为19个,高级人民法院审理的案件数为5个。而在法院判决支持的15个案例中,由基层人民法院审理的案件数为4个,中级人民法院审理的案件数为11个,高级人民法院审理的案件数为0个。

    在法院判决不予支持的这35个案例中,法院论述的裁判理由虽不尽完全相同,但也基本上与最高人民法院公报案例中所阐述的理由基本类似,即“预售商品房抵押贷款中,虽然银行与借款人(购房人)对预售商品房做了抵押预告登记,但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权,而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下,则抵押权设立登记无法完成,银行不能对该预售商品房行使抵押权。”

    而且根据检索结果,即使在在认定预告抵押登记具有现实的优先受偿权的这些案例中,法院也是基于特定情形之下因购房人怠于办理房屋所有权证或他项权证,不当延长开发商阶段性连带担保责任,而这也会导致购房人将面临开发商以其违约为由解除商品房买卖合同,将影响交易安全和合同稳定才作此裁判。所以采取支持观点的法院所阐述的裁判理由也大同小异,即“当商品房具备办理抵押登记条件时,购房人怠于办理登记,本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就,应参照附条件民事法律行为的相关法律规定,而视为条件已成就,即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。因而在此特定情况下,赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权,有利于平衡保护各方当事人利益,保障交易安全和稳定”。

    从上述简单数据分析,认定预告抵押登记不具有现实的优先受偿权的观点占据了主流,但还是不乏一些地区的法院存在不同意见。比如福建,浙江,山东,湖南等地区的一些法院认为在一定情况下,预告抵押登记具有现实的优先受偿权。而浙江高级人民法院更是在其裁定中做出如下表述:“我省审判实务中,从利益平衡角度出发,在遵循物权法立法原意和依法保护金融债权的基础上,对非基于预登记抵押权人原因导致的无法转为正式抵押登记的情形,在抵押物符合折价、拍卖、变卖等能流通条件的情况下,有赋予预登记抵押权人对抵押物享有优先受偿权的处理。”((2017)浙民申264号)

    针对开头的问题,江西省内的法院目前基本上否定了预告抵押登记具有现实的优先受偿的效力。而且,即便赋予或认定预告抵押登记具有现实的优先受偿权,但在具体实践操作中也会碰到问题,假设出现购房者退房的情形。

    预告抵押登记法律关系主体是购房者和银行,但如果房地产开发企业与购房者之间出现了某些导致购房者退房的情形,那么银行将难以实现其优先受偿权。购房者退房将导致购房者丧失要求开发商向其交付房屋并办理房屋所有权证的权利,从而也就没有将其房屋抵押给银行的可能。而根据《房屋登记办法》的规定,又不可能由开发商办理预告抵押登记,也就是说开发商没有为预购商品房办理抵押预告登记的义务。

    我国《物权法》第20条第1款规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”

    根据《〈物权法〉司法解释(一)》的规定,“处分行为”是指“转移不动产所有权,或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的行为。”故笔者认为根据该司法解释对于处分行为的定义,购房者退房行为不属于物权处分行为,退房无需要得到银行的同意。购房者退房行为属于解除商品房买卖合同的债权行为,这种权利是基于双方之间所达成的约定或者是法律规定,而并不是一种物权处分行为。

    根据《物权法》第20条第2款的规定,“预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效”。又根据《〈物权法〉司法解释(一)》第五条的规定,“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除,或者预告登记的权利人放弃债权的,应当认定为物权法第二十条第二款所称的债权消灭”。那么购房者解除与开发商之间的商品房预售合同的行为,将导致其与开发商之间的债权消灭,预告抵押登记也随之消灭,那么银行也就丧失了主张预告抵押登记优先受偿的事实基础。所以在实际操作过程中,如果出现购房者退房的情形,那么银行也就不能主张预告抵押登记的优先受偿权。

    结合前文检索的15个案例以及上文的分析,笔者倾向预告抵押登记在特定情况下具有现实的优先受偿权,并非不分情形赋予预告抵押登记优先受偿效力。当未出现购房者退房且房屋已具备物权登记条件但因购房人的原因导致抵押权客观上无法依登记而设立,在此特定条件下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权。这并非认定预告抵押登记具有“准物权”效力,而是由于受到购房者阻碍,导致即将实现的“抵押权登记”无法实现,而视为“抵押权登记”实现,而获得抵押权的优先受偿效力。在江西省内法院目前基本上否定预告抵押登记具有现实的优先受偿的效力的情形下,面对购房者怠于协助开发商办理产权证及他项权证的情形,房地产开发企业可以另寻路径。

    01、及时发函催告,做好证据管理

    对于已经达到办理房屋产权证条件的购房者,房地产开发企业应积极发函催告,要求其积极履行或者协助履行合同义务,同时,做好函件的发送和证据的保存工作。通过书面催告方式以表明开发商未完成产权证的办理的原因在于购房者的懈怠甚至是恶意,购房者的行为导致开发商的阶段性连带保证责任的不当延长。如因此事被银行起诉,可能因此避免处于完全的被动地位。

    02、积极起诉,最大程度减少损失

    房屋处于可交付状态或已交付给购房人,因为购房者怠于协助开发商办理房屋产权证,违反了合同项下相关义务。在《南昌市商品房买卖合同》及其附件中,一般都会约定:“如因购房者原因导致未在开发商指定的期限内向开发商支付应由购房者承担的相关费用并提交相关资料,使产权登记手续超过约定期限延迟办理的,由购房者自行承担相应责任,同时,开发商有权按合同约定总价款的日万分之一要求购房者支付违约金”,通过司法途径,一方面可以对部分购房者形成震慑,通过要求支付违约金给予购房者一定压力,从而让购房者前来协助开发商办理产权证;另一方面,如果购房者仍不予配合,那么可以根据签订的《商品房买卖合同》约定提起诉讼,请求购房者协助办理房产证,并要求支付相应的违约金,在一定程度上减轻开发商的损失。

    附检索案例

    法院支持:

    1. 中国建设银行股份有限公司石狮分行与蔡世和、李真真金融借款合同纠纷一审民事判决书(案号:(2017)闽0581民初2159号)

    2.中国银行股份有限公司青岛高科技工业园支行、高玉刚金融借款合同纠纷二审民事判决书(案号:(2017)鲁02民终1922号)

    3. 中国银行股份有限公司连江支行与福建省龙宾房地产开发有限公司、吴扬慧等金融借款合同纠纷二审民事判决书(案号:(2016)闽01民终2301号)

    4.中国银行股份有限公司福州元洪支行与福州世茂实业有限公司、张丽琼金融借款合同纠纷二审民事判决书(案号:(2016)闽01民终5508号)

    5. 中国建设银行股份有限公司青岛市分行、黄高飞金融借款合同纠纷二审民事判决书(案号:(2017)鲁02民终3362号)

    6. 中国建设银行股份有限公司福州城北支行与周文娟、高源等金融借款合同纠纷二审民事判决书(案号:(2015)榕民终字第5965号)

    7. 中国建设银行股份有限公司石狮分行与蔡维新、施美貌金融借款合同纠纷一审民事判决书(案号:(2017)闽0581民初624号)

    8. 中国农业银行股份有限公司福州晋安支行与田瑾、福州市万华房地产有限公司金融借款合同纠纷一审民事判决书(案号:(2017)闽0102民初4674号)

    9. 中国农业银行股份有限公司连江县支行与郑凤珠、福建欢乐天地置业有限责任公司金融借款合同纠纷一审民事判决书(案号:(2017)闽0122民初3361号)

    10. 福清中联置业有限公司、中国工商银行股份有限公司福清支行金融借款合同纠纷二审民事判决书(案号:(2016)闽01民终5567号)

    11. 华融湘江银行股份有限公司常德分行与张健国金融借款合同纠纷一案二审民事判决书(案号:(2018)湘07民终38号)

    12. 南洋商业银行(中国)有限公司青岛城阳支行与崔钟元、青岛天一仁和房地产集团有限公司金融借款合同纠纷民事判决书(案号:(2017)鲁02民初578号)

    13. 中国工商银行股份有限公司湖州吴兴支行与尤国祥、湖州福晖置业有限公司金融借款合同纠纷二审民事判决书(案号:(2015)浙湖商终字第216号)

    14. 中国工商银行股份有限公司南京大厂支行与南京福基置业有限公司、王韬金融借款合同纠纷二审民事裁定书(案号:(2017)苏01民终9396号)

    15. 福清中联置业有限公司、中国工商银行股份有限公司福清支行金融借款合同纠纷二审民事判决书(案号:(2016)闽01民终5549号)

    法院不予支持:

    1. 杭州联合农村商业银行股份有限公司吴山支行与浙江清水湾置业有限公司普通破产债权确认纠纷一审民事判决书(案号:(2015)杭西商初字第1902号)

    2. 蒋兆富与常德农村商业银行股份有限公司、姚成泽、胡远平、姚双芝金融借款及抵押合同纠纷执行裁定书(案号:(2018)湘0703执异54号)

    3. 刘泽告与刘林浩民间借贷纠纷执行裁定书(案号:(2017)湘1202执异55号)

    4. 唐亨富与赖全康、卿红梅民间借贷纠纷执行裁定书(案号:(2016)川0121执异19号)

    5. 王焕宇与常德农村商业银行股份有限公司、姚成泽、胡远平、姚双芝金融借款及抵押合同纠纷执行裁定书(案号:(2018)湘0703执异55号)

    6. 招商银行股份有限公司南昌分行诉徐献忠、胡缨、南昌东亚新鸿投资有限公司金融借款合同纠纷一审判决书(案号:(2014)东民初字第1101号)

    7. 中国工商银行股份有限公司沈阳浑南支行与平安银行股份有限公司沈阳分行、魏海影民事执行审查类执行裁定书(案号:(2018)辽0102执异308号)

    8. 中国农业银行股份有限公司榆林城区支行与郭应东、榆林市盛景房地产开发优先公司金融借款合同纠纷一审民事判决书(案号:(2017)陕0802民初5152号)

    9. 中国邮政储蓄银行股份有限公司赣州市分行与何彩虹、黄丽萍第三 人、郭奕斌案外人执行异议之诉一审民事判决书(案号:(2016)赣0702民初2707号

    10. 姚维德与常德农村商业银行股份有限公司、姚成泽、胡远平、姚双芝金融借款及抵押合同纠纷执行裁定书((2018)湘0703执异56号)

    11. 钟兴来与常德农村商业银行股份有限公司、姚成泽、胡远平、姚双芝金融借款及抵押合同纠纷执行裁定书(案号:(2018)湘0703执异53号)

    12. 恒丰银行股份有限公司福州分行、叶尚嵘金融借款合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书(案号:(2018)闽民申672号)

    13. 交通银行股份有限公司广州广州大道支行、翟锦飞金融借款合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书(案号:(2017)粤民申7966号)

    14. 交通银行股份有限公司金华分行、俞高才金融借款合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书(案号:(2017)浙民申1726号)

    15. 中国银行股份有限公司衢州衢江支行、余仲夏金融借款合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书(案号:(2017)浙民申264号)

    16. 中国银行股份有限公司衢州市分行、郑水华金融借款合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书(案号:(2017)浙民申265号)

    17. 佛山农村商业银行股份有限公司、梁志滨金融借款合同纠纷二审民事判决书(案号:(2018)粤06民终5264号)

    18. 福建帝源置业有限公司、中国建设银行股份有限公司莆田分行金融借款合同纠纷二审民事判决书(案号:(2017)闽03民终507号)

    19. 福建联昌房地产开发有限公司、中国银行股份有限公司晋江分行金融借款合同纠纷二审民事判决书(案号:(2016)闽05民终5460号)

    20. 福建省聚龙养生发展有限公司、招商银行股份有限公司泉州分行金融借款合同纠纷二审民事判决书(案号:(2017)闽05民终3720号)

    21. 贵州银行股份有限公司六盘水分行、陈进珺金融借款合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书(案号:(2017)黔02民申48号)

    22. 交通银行股份有限公司佛山分行、吕春东金融借款合同纠纷二审民事判决书(案号:(2017)粤06民终3855号)

    23. 交通银行股份有限公司广州天河北支行、钟毓锋金融借款合同纠纷二审民事判决书(案号:(2018)粤01民终1873号)

    24. 交通银行股份有限公司佛山分行、张志辉金融借款合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书(案号:(2016)粤民申8228号)

    25. 交通银行股份有限公司许昌分行、刘浩金融借款合同纠纷二审民事判决书(案号:(2017)豫10民终1643号)

    26. 交通银行股份有限公司扬州分行与许芸、许爱军等金融借款合同纠纷二审民事判决书(案号:(2017)苏10民终3541号)

    27. 王籽涵、淮北市龙威置业有限公司民间借贷纠纷执行审查类执行裁定书(案号:(2017)皖06执异70号)

    28. 中国工商银行股份有限公司泰安分行与李国民、王小风等金融借款合同纠纷二审民事判决书(案号:(2015)泰商终字第428号)

    29. 中国农业银行股份有限公司佛山三水支行、李建开金融借款合同纠纷二审民事判决书(案号:(2017)粤06民终6241号)

    30. 中国农业银行股份有限公司佛山三水支行、林基燕金融借款合同纠纷二审民事判决书(案号:(2017)粤06民终5271号)

    31. 中国银行股份有限公司广州天河支行与田静借款合同纠纷二审民事判决书(案号:(2016)粤01民终2638号)

    32. 中国银行股份有限公司柳州分行与龙海琼、柳州市永意房地产开发有限公司金融借款合同纠纷二审民事判决书(案号:(2016)桂02民终530号)

    33. 中国银行股份有限公司沈阳南湖支行与陈立娜、陈胜学金融借款合同纠纷二审民事判决书(案号:(2017)辽01民终11228号)

    34. 中山工商银行股份有限公司中山银苑支行申请对李社愿抵押房产实现担保物权民事裁定书(案号:(2015)中一法民二担字第12号)

    35. 中信银行股份有限公司西安分行与孟英英、朱福建金融借款合同纠纷二审民事判决书(案号:(2017)陕01民终1818号)

    延伸阅读 重庆律师业务办理平台 | 重庆值班律师
  • 上一篇文章:民间借贷涉嫌非法集资,担保人是否要对出借人承担连带赔偿责任
  • 网友评论 查看本信息评论 | 举报
    重庆律师网信息,更多精彩在首页,点击直达
    执业关注
    刑事辩护受理
    刑事侦查辩护委托    审查起诉辩护委托
    刑事一审辩护委托    刑事二审辩护委托
    死刑复核辩护委托    刑事再审辩护委托
    诉讼仲裁代理
    买卖合同纠纷代理    借款合同纠纷代理
    租赁合同纠纷代理    房屋买卖纠纷代理
    建设工程纠纷代理    房产开发纠纷代理
    产品责任纠纷代理    网络侵权纠纷代理
    触电损害纠纷代理    铁路运输纠纷代理
    交通事故纠纷代理    人事仲裁纠纷代理
    离婚争议纠纷代理    财产损害纠纷代理
    不当竞争纠纷代理    网络域名纠纷代理
    特许经营纠纷代理    保险金融纠纷代理
    合伙企业纠纷代理    其他民事纠纷代理
      重庆律师网首页|律师行业|律师纪实|律师实务|律师法学|律师执业|律师法规|律师判例|律师智库|律师名册|业务办理  
    律师的甄别
    识别真假律师
    对律师的错误解读
    以什么标准判断律师是否专业
    律师的作用
    为什么需要律师
    律师表现对于胜诉到底有多大影响
    律师告诉您官司打不赢的原因
    律师为什么不给你胜诉的承诺
    如何选择律师
    聘请律师的误区
    找律师,最忌讳说这八句话
    律师不接待的十类当事人
    重庆律师收费
    重庆律师服务收费指导标准
    你知道律师是如何收费的吗
    同样的事情,律师收费可能会不一样
    律师对刑事案件不能实行风险收费
    委托流程
    重庆律师网办理法律事务流程
    咨询律师
    重庆律师法律事务受理大厅
    重庆律师服务
    重庆律师诉讼代理法律事务中心
    重庆律师刑事辩护法律事务中心
    重庆律师专项法律事务办理中心
    重庆律师法律顾问法律事务中心
    All RIGHTS RESERVED © CQLSW.NET 2008-2019  |  重庆律师网版权所有,任何使用均得恪守《重庆律师网使用协议》(查看)联系方式  |  重庆律师网上服务大厅-重庆律师业务办理平台(登录